Apartman ve Site Yönetiminde Avukatın Rolü Nedir?

Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Danışmanlık

Emlak sektöründeki gelişmelerle birlikte apartman, site, rezidans ve diğer toplu yapılarda ikamet eden kişi sayısı gün geçtikçe artmaktadır. Bu artışın beraberinde binalarda birlikte yaşayan kişilerin birbirleriyle olan ilişkilerinin düzenlenmesi için Kat Mülkiyet Kanunu oluşturulmuştur. Yapının yönetim şekli, kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri, ortak alanların kullanımı ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir.  Bu konularda çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümünde apartman ve site yönetiminde hukuki danışmanlık alınması önem arz etmektedir.

Apartman ve site yönetimi içinde yaşayan sakinler tarafından seçilebilir. Dışarıdan bir kişinin seçilmesi ya da bir şirketin seçilmesiyle de oluşturulabilir. Apartmanlar bakımından genel kurul ve yönetici olarak iki organ  vardır. Taşınmaz sahipleri Genel kurulu oluşturur. Ev sahiplerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile belirlediği bir yönetici vardır. Tarafların anlaşamaması durumunda yönetici kat maliklerinden birisi veya tamamının başvurusu üzerine sulh hakimi belirler. Site yönetimi ise kat malikler kurulu, temsilciler kurulu, yönetici ve denetçilerden oluşur. Yönetici ataması 8 ve daha fazla bağımsız bölümün bulunduğu binalar açısından zorunludur. Yönetici seçildiğinde kat malikleri ile arasında vekalet ilişkisi oluşur. Her zaman istifa edebileceği gibi her zaman azledilebilir.

Kat maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri

• Kat malikleri, ana taşınmazın ortak alanlarında aksine sözleşme bulunmadığı sürece arsa payları oranında yararlanma hakkına sahiptirler.
• Kat malikleri yönetim kurulu toplantılarını talep etmeye yetkilidir. Bu toplantılarda arsa payları oranında oy hakkına sahiptirler.
• Kat malikleri bina ya da site içerisinde ortak alanları kullanırken komşuluk kurallarına uygun davranmakla yükümlüdür.
• Taşınmazın bakımını ve mimari durumunu korumak için özen göstermelidir.
• Ortak alanlarda onarımın bina için büyük önem taşıması ve bozukluğun taşınmaza zarar verme durumu dışındaki onarımlar için bütün maliklerin 4/5 ‘inin yazılı rızasını almadıkça inşaat ve onarım yapamaz.
• Kat malikleri taşınmaza kusuru ile verdiği zararlardan sorumludur.
• Kat maliklerinden her biri kapıcı, diğer apartman görevlerinin giderlerine, sigorta prim ödemelerine,
• ortak yerlerin bakım ve onarım masrafları gibi giderlere sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça eşit olarak katılmakla yükümlüdür. Söz edilen alanları kullanmadığını ya da yararlanmadığını iddia ederek ödeme yapmaktan kaçınamazlar.
• Binadaki onarımın herhangi bir malikin kusuruyla ortaya çıkması durumunda masraf tüm malikler ortak olarak öder. Sonrasında kusurlu malike kusuru oranında rücu ederler.

Apartman ve site yönetiminde yöneticinin hakları ve ödevleri

• Kat maliklerinin toplantıda aldıkları kararları uygulamak,
• Taşınmazın uygun şekilde kullanılması ve korunması için ilgili bakım, onarım işlemleri ile ilgili gerekli işleri yapmak
• Sigorta işlerinin takibi, aidat ve gerekli onarım masraflarını kat maliklerinden talep etmek
• Taşınmazı ilgilendiren tebligatları kabul etmek
• Görev ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra işlemlerini takip etmek
• Taşınmaza ait bütün gelir-giderleri ayrıntılı olarak kayıt altına alma,
• topladığı paraları bankada bulunan hesaba kendi adına kat malikleri hesabına yatırmak
• Kat maliklerinin toplantıda aldıkları kararları , ihbar ,tebligat ve yaptığı harcamaları deftere yazmakla yükümlüdür.
• Kural olarak vekalet sözleşmesindeki vekil haklarına sahiptir. Ücret konusunda yönetim planında bir planlama yoksa da kat maliklerinden kat mülkiyet kanunu 40.madde gereğince uygun bir ücret talep etme hakkı vardır. Yönetim görevini yerine getirdiği süre içerisinde kendisine düşen yönetim giderlerinin yarısına ödemez.

Kiracılar kat maliki olmadıklarından yönetim toplantılarına katılarak oy verme hakkına sahip değildirler. Kat maliki kiracıya vekalet vermesi durumunda vekaleten oy kullanırlar.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan durum apartman aidatlarının ödenmemesi durumdur.

Ödenmeyen giderler ve aidatlar için hukuki danışmanlık hizmeti alınması önem arz etmektedir. Apartman ve site yönetimi adına düzenlenen vekaletname ile ödenmeyen gider ve aidatlar için icra takibi başlatılması gereklidir. Ödenmeyen aidatlar geciktiği her ay için %5 gecikme zammı (KMK m20) ödemekle karşı karşıya kalacak ödeme yapılmaması halinde hem kat maliki hem de kiracı işlemin tarafı olacaktır.

Apartman ve yapı yönetimi alanında hukuki danışmanlık hizmetinden faydalanılabilecek durumlar aşağıda belirtilmiştir:

1. yönetim planının hazırlanması,düzenlenmesi, değiştirilmesi,toplantı danışmanlığı
2. ortak yaşamda oluşan her türlü hukuki ihtilafa danışmanlık hizmeti
3. karar defterlerinin, diğer belgelerin tutulmasına yardımcı olmak
4. kat maliklerinin veya kiracıların aidat ödememesi, katlanmaya zorunlu bakım onarım masraflarını ödememesi durumunda ihtarname çekme, icra takibiyle aidatın tahsilini gerçekleştirme
5. site yönetimin 3.kişilerle ilişkili hizmet alımı gibi işlemlerinde danışmanlık hizmeti vermek
6. kat sahiplerinin kiracılarıyla ilgili yaşadığı uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık hizmeti vermek
7. apartman veya sitelerde çalışan kişilerin iş hukuku kapsamında iş sözleşmelerinin hazırlanması, sorumluluklarının belirlenmesi,
8. işten ayrılma süreçlerinin düzenlenmesi, yönetimle yaşadıkları uyuşmazlıkların çözümlenmesidir.

Yazar: Av. Cansu Bayramoğlu