Arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmesi günümüzde sıkça yapılmakta ve bu sözleşme çerçevesinde taraflar arasında uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları yüklenici ve arsa sahibidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibi arsası üzerinde ve arsadaki belli payı devrederken yüklenici de mülkiyeti kendisine devredilen arsa payı karşılığında bağımsız bölümler yapmayı taahhüt etmekte ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibine payı karşılığına denk olanı devretmeyi borçlanmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taraflardan her ikisine de borç yükleyen bir sözleşmedir. Arsa sahibi arsa paylarını yükleniciye devretmeyi taahhüt ederken yüklenici de bağımsız bölüm inşa etmeyi ve arsa sahibine devretmeyi borçlanmaktadır.
Yüklenici kavramı yerine sözleşmelerde ve genel olarak müteahhit kavramı kullanılmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi farklı şekillerde gerçekleştirilebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken belirli şekil şartlarına uyulmalıdır. Şekil şartlarına uyulmadan yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizdir. Genel olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şekil şartları şöyledir;
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici, üstlendiği edimleri arsa sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenici işi bizzat yapma veya kendisinin gözetimi altında yaptırma, ayıba karşı tefekkül borcu, inşaat ruhsatı ve oturma ruhsatını alma borcu, kat irtifakını ve kat mülkiyetini kurma ve gerekli işlemleri yapma ve inşaatı zamanında tam ve eksiksiz teslim etme borcu altındadır.
Arsa sahibi ise, arsayı teslim borcu ve sözleşmede belirli arsa paylarını devir borcu altındadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların anlaşması veya mahkeme kararı ile feshedilebilir.
Arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini haklı ve geçerli bir neden olmaksızın feshederse, müteahhidin sözleşme gereği yaptığı masrafları ve sözleşmenin feshi nedeni ile meydana gelen zararlarını ödemekle yükümlü olacaktır.
Müteahhit, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini haksız olarak fesh ederse veya taahhütlerini eksik yerine getirirse arsa sahipleri zararlarını müteahhitten isteyebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde bir satış vaadi sözleşmesi de içerdiği takdirde yüklenici yani müteahhid, taahhüde aykırı davranmış ise arsa sahibi müteahhide karşı tapu iptal ve tescil davası açarak kendi payı olan taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sözleşmenin taraflarının borçlarını ifa etmesiyle son bulur. Taraflar anlaşarak da sözleşmeyi sonlandırabileceği gibi sözleşmenin taraflarının yükümlülüklerini yerine getirememesi halinde temerrüde düşme sebebiyle de sözleşme son bulabilmektedir.
Taraflardan birinin ölümünün sözleşmesinin sürdürülmesini olanaksız hale getirmesi, mücbir sebep (doğa olaylarının inşaatın yapılmasını veya devamını imkansız kılması), yüklenicinin parasal veya bedensel güçsüzlüğe düşmesi, yüklenicinin inşaatı süresinde bitirememesi ve gecikmenin olağan süreyi fazlasıyla aşması üzerine arsa sahibinin sözleşmeyi haklı olarak fesh edebilmesi gibi durumlar oluşmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi pek çok hukuki sonuç doğuran ve davalara konu olan bir sözleşme türüdür. Mesela yüklenicinin inşaatı tamamlamadan ortadan kaybolması, inşaatın olağan süreden çok fazla uzamaması ve tamamlanmaması gibi durumlarla sıkça karşılaşılmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlenmesinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili hukuki sorunlarınızda, uyuşmazlıklarınızda, hukuki danışmanlık hizmeti almak ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili davalarınızda uzman bir avukat ile çalışmak hak kaybına uğramanızın önüne geçebilir, davanızın kısa sürede çözümlenmesine olanak sağlayabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine bağlı olarak arsa sahibi ve yüklenici arasında açılan davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
Arsa sahibi ve yüklenici her ikisi de tacir sıfatını taşıyor ise asliye ticaret mahkemesinde dava açılır.
Yetkili mahkeme açısından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan feshe ve ayıba ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde durumun özelliklerine göre görevli olan asliye hukuk mahkemesi veya asliye ticaret mahkemesinde açılır.
T.C.
YARGITAY
23. HUKUK DAİRESİ
E. 2015/9390
K. 2016/5411
T. 15.12.2016
…
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu sebeple arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 Sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 Sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak, araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir.
Bu durumda, eldeki davada uyuşmazlığın 6502 Sayılı Kanuna göre Tüketici Mahkemelerinde değil genel hükümlere göre Asliye Hukuk Mahkemesinde çözümlenmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
…
T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2012/1490
K. 2012/1910
T. 26.3.2012
…
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri aynı zamanda tapuda pay devrini de içerdiğinden sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olduğu gibi feshi için de taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararının varlığı zorunludur. Tek taraflı irade beyanı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi mümkün olmadığından öncelikle yüklenici şirket aleyhine sözleşmenin feshi için ayrıca dava açılarak bu davayla birleştirilmesi sağlanmalı, sözleşme mahkeme kararıyla feshedildiği takdirde feshin sonucuna göre yüklenicinin üçüncü kişiye devrettiği bağımsız bölümle ilgili olarak açılan tapu iptali ve tescil davası değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Bu husus nazara alınmayarak eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
…