Akdeniz’in sıcak şehrinden merhaba,
Haziran ayı gayrimenkul piyasası bir miktar endişeli, biraz karışıktı. Piyasada işler bir yandan yapılırken, bir yandan da 31 Mayıs 2022 tarihinde çıkarılan 538 nolu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği’nin olası etkileri tartışılıyordu. Sektörün geleceği ile ilgili bel bağladığı Emlak Esnaf Odaları ve emlak sektörünün öncü STK’sı TÜGEM (Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği) resmi kurumlara geçiş ve çözüm önerileri sunuyordu. Bizim TÜGEM Adana İl Teşkilatı olarak Vergi Denetim Kurulu ile yaptığımız görüşmeden ve bu önerilerden bir önceki raporumuzda bahsetmiştik. Tekrardan uzun uzadıya aynı şeyleri yazmak yerine, bu tebliğin şu anda günlük hayatımıza olan etkisinden konuşalım.
Tebliğin çıkışı ile birlikte, gayrimenkul değer artış kazancı vergisinden etkilenecek olan, evlerini son beş sene içerisinde almış olan mülk sahipleri, tek tek yetki verdikleri ofisleri ve danışmanları arayıp ilanlarını kaldırttılar. Eğitimlerde “gerçek satıcı” diye tanımladığımız, evini satma konusunda ciddi olanlar dışında kalan satıcılar kendi kendine elenmiş oldu. Portallardaki ilanlar bir miktar temizlenmiş oldu. Bunlar işin yararlı kısımları. Ancak evini alırken, bir önceki satıcının kendisine değer artış kazancı çıkmasın diyerek tapuda evi satış fiyatının altında gösterdiği durumları yaşayan o zamanın alıcıları – şimdinin “gerçek satıcı”ları zor durumda kaldılar.
Evlerini gerçekten satma ihtiyaçları olan bu kişiler, düşük yazılı olan tapudaki değer tarafından bakıldığında, yüksek kazanç elde etmiş gibi görünmelerine rağmen, aslında enflasyonla ve bir yıldır yaşadığımız ekonomik durumlardan dolayı evlerinin fiyatı yükselen kişiler. Piyasa rakamlarından satsalar, yüksek değer artış kazancı vergisi kendilerini bekliyor olacak. O yüzden bu kişiler de evini satışa çıkarmaktan imtina eder oldu. Veya portallara ilan girmeksizin, çevresine, komşularına, güvenlik ve apartman görevlilerine söyleyerek satışın gerçekleşmesini ummaya başladılar. Ancak bu durum, aslında istenmeyen iki duruma sebebiyet veriyor. İlki piyasada gayrimenkullerin, taşınmaz ticareti yetki belgeli, mesleki yeterlilik belgeli emlak danışmanları üzerinden işlem görmesi, böylece işlemlerin güven tabanında gerçekleşmesi (ya da çıkacak sorunlarda sorumlu belirlenmesi) ve devamında da faturalı hizmet verilip KDV ve Gelir / Kurumlar Vergisi elde etmek istenirken, sorumlunun olmadığı, alıcı ile satıcının karşı karşıya olduğu, anlaşılan hiçbir koşulun yazılmadığı, protokol yapılmadığı, dolandırıcılığa daha açık bir ortam yaratılıyor. İşleme aracı olan çevredeki çeşitli kişilerin hiçbir belgesi, vergi levhası ve sorumluluğu olmadan komisyon aldığı bir düzen yaratılıyor. İkincisi ise gayrimenkul sektöründe pazarlamalar yoğun bir şekilde ilan portalları üzerinden yapılıyor. Burada “gerçek” ilanların azalması, piyasayı daha sığ bir hale getiriyor. “Gerçek” alıcıların ihtiyaçlarına uygun gayrimenkulü bulmasını zorlaştırıyor. Arz – talep dengesi öncesinden daha da şaşarak, zaten az olan arzın daha az olduğu, bu yüzden fiyatların daha da yükseldiği bir durum oluşuyor. Bunu piyasada ilan fiyatlarından ve ayrıca Endeksa verilerinden teyit edebiliyoruz. Merkez Bankası verileri daha geç geldiği için Haziran ayı verilerini teyit edemiyoruz, ancak gelecek ay rakamlar açıklandığında bu yükselişi maalesef orada da görüyor olacağız.
O halde verilere bu değişim rakamlarına bakarak başlayalım. Yukarıda bahsedildiği gibi piyasada satılık ve kiralık ilan fiyatlarında yükselme bariz bir şekilde görülüyor. Endeksa verilerine göre Mayıs ayında %172 olan
Türkiye geneli konutlarda yıllık değer değişimi, Haziran ayı ile %182’ye yükselmiş durumda.
En yüksek oranlar %224 – %232 bandıyla sırasıyla İstanbul, Antalya ve komşumuz Mersin’de.
Adana’da ise bu oran %199’a ulaştı. Peki bu ne demek; geçen sene Haziran ayında Adana’da 1.000.000 TL olan evin değeri şu anda ortalama olarak 2.990.000 TL demek.
Doğru mu bu rakamlar? Fazlası var, eksiği yok. Bizim belli başlı firmalardan derlediğimiz ortalama %219 ile bu oranı destekler nitelikte.
Ortalama konut metrekare satış fiyatı ülke genelinde 9.979 ₺’ye ulaşırken, kentimizde 8.581 ₺’ye geldi. Ortalama konut satış fiyatı ise Türkiye’de 1.317.228 ₺’ye, Adana’da 1.372.960 ₺’ye çıktı. Konutlara olan yüksek talep m² birim fiyatlarını yukarı çekerken, ticarilere olan rağbet aynı şekilde değil. Bu sebepten dolayı, ticarilerin m² birim fiyatı her daim aynı konumdaki konutlardan yüksek olurken, şu anda bazı yerlerde konutların m² birim fiyatı, hemen altlarında yer alan işyerlerinin m² birim fiyatından daha yüksekte değerlendiriliyor.
Satış adetlerinde sıra. Mayıs ayında Türkiye genelinde 150.509 adet konut satıldı. Satış adetleri Mayıs 2022’ye göre %23’lük yükseliş, Haziran 2021’e göre %12’lik artış göstermiştir. Adana’da 2.740 adet konut satışıyla rakamlar bir önceki aya göre %17’lik yükseliş, geçen senenin aynı ayına göre ise % 0,5 artış göstermiştir. Hem ülke geneli, hem il geneli gerçekleşen bu artışları Temmuz ayı için görebileceğimizi düşünmüyoruz. Önce arz eksikliği, sonrasında yukarıda anılan tebliğle birlikte azalan gayrimenkul stoku dolayısıyla genel anlamda emlak danışmanları çok sakin bir Temmuz ayı yaşadılar. Bunun adetlere yansımalarını gelecek ay açıklanacak TUİK verilerinde göreceğiz.
Ayrıca şu anda kiralama ayındayız; üniversite, iş, tayin, atama vb. sebeplerle taşınmaların yoğun olacağı dönemdeyiz. Ancak piyasada çok az sayıda kiralık daire var. Genelde bir kiracı çıkmadan, ev tekrardan kiraya verilmiş oluyor. Yükselen kira rakamlarından dolayı kiracılarını tahliye etmek isteyen ev sahipleri ile de karşı karşıyayız. Sıkıntılı bir dönemden geçiyoruz. Karşılıklı iyi niyetle orta yolu bulup, anlaşmanın herkese faydası olacağını düşünüyoruz. Aksi halde hali hazırda kiracı – kiraya veren davalarına bir yenisi daha eklenir. Kira rakamlarına bakalım. Endeksa verilerine göre geçen sene 1.479 ₺ olan Adana geneli ortalama kira bedeli, bu sene 2.963 ₺’ye ulaştı. Bizim sahada yaptığımız gözlemlerimiz, çalıştığımızı bölgelere paralel olarak, daha yukarıda rakamları işaret ediyor; geçen sene 2.460 ₺ iken, bu sene 3.920 ₺. Kiralık ev arayışlarının artışıyla birlikte önümüzdeki 2 ayda bu fiyatların daha da artması bekleniyor. Önümüzdeki birkaç ay içerisinde ev değiştirmeyi düşünen müşterilerimize, son anı beklemeden, şimdiden içlerine sinen ve bütçelerine uygun evi tutmalarını öneriyoruz. Sonrasında daha yüksek fiyata, tercih etmeyecekleri evi tutmak zorunda kalabilirler.
Belirsizliklerin olduğu şu ortamda, mevzuatı bilmek, tebliğleri, genelgeleri takip etmek daha da önemli hale geldi. Siz de alanında uzman ve yetkin danışmanlarla çalışmak istiyorsanız gelin tanışalım. Bu keyifli ve heyecanlı satış sürecini, güven duygusu temelinde, şeffaf bir şekilde, beraber yürütelim, birlikte işleme çevirelim. Sıradaki satışı sizin gayrimenkulünüz için yapmak isteriz. Gayrimenkulünüze 3D sanal tur hazırlanmasını ve gayrimenkulünüzün reklam kampanyalarımızda yer almasını ister misiniz? Biz gayrimenkulünüzü satmak için hazırız! Ya siz ondan ayrılmaya hazır mısınız? 😊
Klikya’dan Dergimizin Temmuz sayısına ulaşmak ve portföy seçkilerimizi incelemek için https://bit.ly/klikyadandergitemmuz22 linkine tıklayınız.