Kat mülkiyeti, bağımsız bölüm üzerinde kurulabilen bir mülkiyettir. Bağımsız bölüm, binanın ayrı ayrı, başlı başına kullanılmaya uygun bir bölümü veya bir binanın bütünü için söz konusu olur. Örneğin: Daire, büro, mağaza vs.
Kat mülkiyeti, arsa payı ve taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet hakkıdır.
Ortak yerler, ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma ve faydalanmaya yarayan yerlerdir.Örneğin: Asansör, kömürlük, bahçe,
Ana taşınmaz kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütünüdür.
Kat mülkiyeti aşağıdaki şekillerde kurulabilir:
Kat mülkiyeti ne şekilde kurulursa kurulsun, aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir:
Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için binadaki bağımsız bölümlerin farklı kişilere ait olmasına gerek yoktur. Binanın tek maliki bile, taşınmazı bağımsız bölümlere ayırıp, her birine arsa payı tahsis ederek binasını kat mülkiyetine çevirebilir.
Kat mülkiyeti iradi olarak resmi senetle ve tapu siciline tescil ile kurulur.
Kat mülkiyetinin kurulması için resmi senet, taşınmaz tek kişinin malı ise bu kişinin, birden çok kişinin paylı mülkiyetine tabi ise bütün paydaşların talebi üzerine tapu sicil memurunca düzenlenir. Taleple birlikte bağımsız bölümlerden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ve buna orantılı olarak arsa payları belirlenir ve resmi senete yazılır.
Kat mülkiyetinin kurulması için, o taşınmazın maliki veya bütün paydaşlarının kanunda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir. Söz konusu belgeler aşağıda sayılmıştır:
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlar kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Kütükte kat mülkiyetine tabi olan her bağımsız bölüm için ayrı bir sayfa açılır ve böylece her bağımsız bölüm taşınmaz niteliğini kazanır.
Resmi senet aynı zamanda tescil talebidir. Tapu memuru resmi senedi düzenleyince hem bağımsız bölümlere kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfa açar, hem de ayrıca bir talebe gerek kalmadan kat mülkiyetini tescil eder.
Bir taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri talep ettiği takdirde hakim kat mülkiyetinin kurulmasına karar verir.
Bunun için binanın kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli olması ve her paydaşa birer bağımsız bölümün düşmesi gerekir. Paydaşlara düşen bağımsız bölümlerin değerleri arasında denklik yoksa, değeri daha az olan bağımsız bölümün değeri bedel ilavesiyle denkleştirilir.
Kendisine mahkeme kararı ile kat tahsis edilen maliklerden her biri kanunda sayılan gerekli belgelerle tapu memuruna başvurur ve memur aynı iradi yolla kat mülkiyetinin kurulmasındaki işlemleri yaparak taşınmazı kat mülkiyetine çevirir.
Kat irtifakı, Kat Mülkiyeti Kanunundaki hükümlere uyularak paylı mülkiyetin paylarına, inşaat yapma ve kat mülkiyeti kurma borcunun bağlanmasıdır. Kat irtifakı sahibi paydaş, diğer paydaşlardan, arazide sözleşmeye uygun bir şekilde kat mülkiyetine tabi olacak bina yapmalarını isteme ve inşa edilecek binayı kat mülkiyetine çevirme yetkisine sahip olur ve taşınmazdaki diğer paydaşları, ki onlar da aynı zamanda kat irtifakı sahibidir, binayı inşa etme borcu altına sokar. (Konuyla ilgili detaylı bilgi açmak için kat irtifakı makalemizi okuyabilirsiniz.)
Bir arsa üzerinde kat irtifakı kurulduktan sonra yapının tamamı bitirilerek, yapının tamamına ilişkin yapı kullanma izin belgesinin düzenlenmesi ve yetkili idarece tapu dairesine gönderilmesi gerekir. İskan ruhsatını tapu dairesince alınmasından itibaren 60 gün içinde usulune uygun proje ile kat mülkiyetini kuran maliklerce imzalanmış yönetim planına ve kat irtifakını kuran resmi senede dayalı olarak kat mülkiyetine geçiş tapu dairesince başka bir talebe gerek olmaksızın sağlanır. Bu işlemi aynı zamanda gerekli belgeleri ibraz eden arsa sahibi veya kat irtifakı sahipleri de gerçekleştirebilirler.
Bu mülkiyete geçiş şeklinde sayılan gerekli belgelerden sadece usulune uygun proje ile yönetim planının verilmesi aranır. İskan ruhsatının yetkili idarece tapu dairesine gönderilmesi söz konusudur.
Toplu yapılarda ise yapılar tamamlandıkça tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu yürürlüğe girdikten sonra, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan önce, bağımsız bölüme ilişkin olarak yapılan satış vaadi sözleşmeleri geçerlidir. Bu sözleşmenin noterde yapılması gerekir.
Kat mülkiyeti aşağıdaki hallerde sona erer:
Ana taşınmazın tamamı değil de, yalnız bir veya birkaç bağımsız bölümü harap olmuşsa, harap olan bağımsız bölümün maliki 2 yıl içinde bağımsız bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri 2 yılın sona ermesinden itibaren 1 yıl içinde o bölüme ait arsa payının bedeli karşılığında kendilerine devrini hakimden isteyebilirler. Arsa payını devralanlar devir tarihinden itibaren 2 yıl içinde bağımsız bölümü yeniden yaptırmak zorundadır. Eğer yaptırmazsa ana taşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.
Birden fazla harap olmuş bağımsız bölümlerden birinin yapımı diğerine bağlıysa, bu bağımsız bölümlerin malikleri harap olma tarihinden itibaren 6 ay içinde yapıları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmek zorundadır.Bildirmezlerse arsa payları, dava yoluyla bölümlerini yaptırmak isteyen diğer kat maliklerine devredilir.