Kiracının kira bedellerinin ödenmemesi halinde kiraya verenin kiracıyı taşınmazdan tahliye etmek istemesi üzerine başvurabileceği iki tane hukuki yol vardır. Böylesi bir durumla karşılaşan kiraya veren mecurun tahliyesi için ilk önce icra takibi başlatıp ardından tahliye dava açmalı ya da kiracısına ilk önce noter marifetiyle ihtarname gönderip ardından tahliye davası açmalıdır.
Kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle taşınmazların icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’muzun 269 ile 276 Maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bu takipte alacaklı konumunda olan kiraya veren kiracı aleyhine başlattığı icra takibi ile hem ödenmeyen kira bedellerini isteyecek hem de kiracı tarafından kiralanan mecurun tahliyesini talep edecektir.
Kiraya veren bu takipte esasen mecurun tahliyesini talep ettiği için tahliye adresinin doğru belirtilmesi çok önemlidir. Kendisine ödeme emri tebliğ edilen borçlu bu takibi itiraz etme hakkına sahiptir. Şayet borçlu takibi itiraz etmek isterse bu itirazını 7 gün içerisinde icra dairesine bildirilmesi gerekir. İcra ve İflas Kanunu’na göre borçlu kira akdinin ve varsa akitteki imzasının açık ve kesin olarak reddetmezse kira akdini kabul etmiş sayılacaktır. Borçlu itirazında kira akdini kabul edip kira bedellerinin ödendiğini de ileri sürebilir. Kiracı borçlu tarafından söz konusu takibe itiraz edilmesi halinde takip duracaktır ve alacaklı olan kiraya verenin takibin devamının sağlanması için itirazın kendisine tebliğ tarihinden itibaren altı ay içerisinde itirazın kaldırılmasını ve mecurun tahliyesini istediği bir dava açması gerekir. Bu davanın icra mahkemesinde açılması gerekecektir. Şayet kiracı itirazında kira akdindeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürerse bu durumda alacaklı olan kiraya verenin açacağı itirazın kaldırılması ve tahliye konulu davada kira sözleşmesindeki imzanın kiracıya ait olduğunu ispat etmesi gerektiğinden dolayı 2004 sayılı Kanun’un 269. Maddesi kapsamında kira sözleşmesinin yazılı ve aynı zamanda noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmış örneğini mahkemeye sunması gerekir. Şayet alacaklının elinde böyle bir kira sözleşmesi yok ise bu durumda alacaklı icra mahkemesinde değil genel mahkemeler olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açıp kiracının tahliyesini ve kira bedelinin tahsilini istemelidir. Bu durumda borçlunun itirazının mahiyeti önem taşımaktadır. Şayet borçlunun itirazı, kira akdi dışında bir itiraza dayanıyor ise bu durumda alacaklının icra mahkemesine dava açmasında herhangi bir sakınca yoktur. İcra mahkemesinde açılan davada mecurun tahliyesine karar verilir. Bu karar temyiz yolu açık bir karar olmakla birlikte kararın icrası için kesinleşme aranmayacaktır. Bu durumda alacaklı kira bedelinin tahsili için haciz talebinde bulunabileceği gibi mecurun tahliyesini de talep edebilecektir; ancak tahliye için icra mahkemesi kararının borçluya tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir.
Borçluya gönderilen ödeme emrine borçlunun itiraz etmemesi halinde takibin kira bedeline ilişkin kısmı kesinleşir; ancak yine de takibe devam edilemez. Zira ödeme süresinin geçmesi gerekir. Bu ödeme süresinin ne kadar olduğu borçlar kanununda belirtilmiştir Buna göre şayet borçlu borcu ödemek isterse; konut ve çatılı işyerlerinde 30 gün, bunun dışındaki kiralarda 10 gün, ürün kirasında ise 60 gün beklenmesi gerekmektedir. Ödeme süresi geçtikten sonra alacaklı olan kiraya veren bu durumda kira bedelinin tahsili için haciz talebinde bulunabileceği gibi aynı zamanda tahliye için bu sürelerin bitim tarihinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesine dava açıp mecurun tahliyesini talep etmesi gerekir.
Bu kapsamda açılacak tahliye davasında da temel olan konu kiracının kira bedelini ödememesidir. Kiraya veren, kiracının kira bedellerini ödememesi üzerine kiracısını mecurdan tahliye etmek istemektedir. Dolayısıyla burada kiraya veren kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiracısını iki kere uyarmalıdır. Yani hukuki anlamda bir kira yılı içerisinde başka başka aylara ait olmak üzere kiracının kira bedelini ödememesi ve kiraya verenin de bu kira bedelinin ödenmemesi üzerine noter kanalıyla iki kere ihtarname göndermesi gerekmektedir. Burada ihtarname gönderdikten sonra kiracının kira bedellerinin ödenmesi kiraya verenin dava açmasına engel teşkil etmeyecektir. Önemli olan kiracının İhtar çekmeye neden olmasıdır. Yargıtay içtihatlarına göre süresiz sözleşmelerde kira parasının yıllık olarak ödenmesi hallerinde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmayacaktır. Kiraya veren tarafından gönderilen ihtarnamenin muhatap bulan kiracıya ulaşması gerekmekle birlikte ayrıca ihtarnamede kira bedeli için yasal ödeme süresi gösterilmelidir. Bu davanın kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. Bu davada görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemesi olacaktır.
Kira ihtarnamesi ve kiracı tahliye davası ile ilgili hukuki danışmanlık almak için iletişim bilgilerimiz aracılığıyla randevu alabilirsiniz. Eğer sitemize akıllı telefonunuzdan bağlanıyorsanız anasayfamıza giderek “ Bize Ulaşın ” butonundan randevu almak için arayabilirsiniz.