Depozitonun iadesinden önce depozito kavramının tanımının yapılması yerinde olacaktır. Depozito, kiracıların kiraladıkları menkul veya gayrimenkul bir mala, kira süresi boyunca verebilecekleri olası zararlarda mal sahibinin zararını garanti altına almak amacıyla ödedikleri bedeldir. Halk arasında en yaygın ismiyle depozito denilen bu ödemeye hukuk terminolojisinde “güvence bedeli” de denilmektedir. Depozitonun gerek amacına uygun kullanılması gerekse zamanı geldiğinde iade alınabilmesi için sözleşmelerin düzgün bir şekilde hazırlanması ve depozito maddesinin de hukuka uygun şekilde yazılması gerekir. Bu konuda sözleşme nedir nasıl hazırlanır başlıklı yazımıza göz atılabilir.
Depozitonun iadesi normal şartlarda kira sözleşmesinin bitiminde yapılmalıdır. Eğer kira sözleşmesinde aksine bir düzenleme yoksa, kiralanan yeri kira sözleşmesine uygun olarak kullanıp herhangi bir maddi zarar vermeyen kiracı, kiralayan yeri tahliye ettiğinde kiralayanın depozitonun iadesini gerçekleştirmesi gerekmektedir. Eğer depozito, aylık kira olarak alındıysa iade durumunda da kira artış oranı dikkate alınarak son güncel kira bedeli üzerinden iade yapılmalıdır. Sözleşme avukatı olarak depozito iadesi konusunda yorumumuz bu şekildedir.
Kiralayanın, kira sözleşmesinin süresinin bitiminde depozito bedelini, hiç iade etmemesi ya da depozitodan kesinti yaparak kısmen iade etmesi uygulamada sık karşılaşılan gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarının birisidir. Depozitonun iadesi konusunda hukuki durum şudur: Gayrimenkuldeki olağan yıpranmalar, Yargıtay kararlarına göre kiralayan yani mal sahibi bakımından depozito bedelinde kesinti yapmak için geçerli bir sebep teşkil etmez. Depozito bedelinde kesinti yapılabilmesi için mutad (olağan) kullanımlar sonucu oluşan yıpranmaların ötesinde kiracının gayrimenkule maddi anlamda zarar vermiş olması gerekir. Örneğin kiralanan gayrimenkulün parkelerinin olağan yıpranmanın ötesinde kırılması, olağan kullanım dışında aşırı çizilerek bozulması, cam veya çerçevenin kırılması, banyo tesisatının ciddi zarar görmesi ve benzeri nitelikteki maddi zararlar ve gayrimenkulün kıymetini ve gayrimenkulün kullanımından beklenen faydayı düşüren ciddi ve esaslı zararlar bu kapsamdadır. Hatta kiralanan yere verilen zararlar ciddi boyuttaysa mala zarar verme suçu gündeme gelebilecektir. Bunun dışında kiralanan yerdeki normal kullanım sonucu oluşan olağan ve beklenen kullanım kaynaklı zararlar ise asla depozito bedelini kesmek için sebep teşkil etmez.
Kiracının depozitonun iadesi konusunda herhangi hukuki bir sorun yaşamaması için kira sözleşmesine konulacak maddelerin dikkatle incelemesi ve gayrimenkulün mevcut durumunun sözleşmeye yeteri kadar açık, net ve detaylı şekilde yazdırması gerekir. Ayrıca depozito bedelinin asla belgesiz ve elden verilmemesi, banka transferi veya tediye makbuzu ile belgeli şekilde ödenmesi ve ayrıca ödemenin kira sözleşmesine yazılması da kiracı açısından ispat noktasında güvence oluşturacaktır. Kira sözleşmelerinde TL zorunluluğu nedeniyle sözleşme bedelleri döviz olarak belirlenememektedir.
Ancak kira sözleşmesi uzun dönemli olacaksa depozito bedelinin yabancı para (döviz) cinsinden verilmesi kiracıyı enflasyona karşı koruyacak bir önlem olacaktır. Bunun dışında kiracı, gayrimenkulü kiralayana teslim ederken bir teslim tutanağı hazırlayarak gayrimenkulün sözleşmeye uygun şekilde kullanılıp anahtarı ile birlikte kiralayana sözleşmeye uygun şekilde teslim ve iade ettiğini karşılıklı imza altına alabilirse bu durumda kiralayanın depozitoyu iade etmesi daha fazla garanti altına alınmış olur. Eğer ortada olağandışı ve somut bir zarar olmadığı halde kiralayan depozito bedelini iade etmiyorsa önce ihtarname çekilerek iade talep edilmesi, bunun işe yaramaması durumunda ise yasal yola başvurulması gerekecektir ki bu durumda kiralayan taraf yani mülk sahibi gayrimenkulde olağan dışı maddi zarar olduğunu ispatlamak zorunda kalacaktır. Zira ispat hukuku bakımından iddia eden taraf mal sahibi olduğuna göre depozito bedeli konusundaki iddiasını ispat yükü de yine mal sahibine düşecektir.