Kiracı Tahliye Davası Nedir ve Şartları Nelerdir? sorularının ayrıntılı cevaplandığı bu makalede kiracı tahliyesi ve şartlarını ayrıntılı değerlendirdik.
Tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı evden çıkarmak için belli sebeplerle açtığı davadır. Bu davada mahkeme kararı ile kira sözleşmesinin feshedilmesi, kiracının evden çıkarılması hedeflenir. Tahliye davasına boşaltma davası da denmektedir. Kiracı tahliye davası kira hukuku içinde önemli bir yere sahiptir ve birçok kişi alakadar eden bir konudur.
Kiracı tahliye davası ancak belli sebeplerle açılabilir. Günümüzde kiracı ile kiraya veren arasında birçok problem çıkabilmektedir. Fakat kanunlar her problemde kiracının tahliye edilmesine olanak vermez. Kiracının sürekli tahliye edilme korkusuyla yaşamasını engellemek için kiracı tahliye davası yalnızca belirli hallerde açılabilir. Kiracı tahliye davası çeşitli ihtiyaçlara cevap verebilmek amacıyla ortaya çıkmıştır. Kiracı tahliye davasının sebepleri kiracıdan veya kiraya verenden kaynaklanabilir. Başlıca kiracı tahliye davası sebepleri şunlardır;
Kiracı tahliye davası kiracıdan ya da kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle açılabilir. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerin anahtar kavramı “ihtiyaç” kelimesidir. Çeşitli ihtiyaçlar sebebiyle kiraya verenin kiracı tahliye davası açması mümkündür. Kiraya verenden kaynaklı kiracı tahliye davası sebepleri şu şekildedir;
konut ihtiyacını karşılamak için kiracı tahliye davası açmasına izin verilmiştir. Bu sayılan kişiler dışında birinin konut ihtiyacı kiracı tahliye davası açmaya sebep olamaz. Kira sözleşmesinde belirli bir bitiş zamanı varsa bu tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracı tahliye davası açılmalıdır. Fakat sözleşmede belirli bir bitiş tarihi yoksa kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliye davası açmalıdır. Bu süreler sonuç alabilmek için önemli olduğundan bir avukata danışmak daha iyi sonuçlar alınmasını sağlayacaktır. Kiraya veren sayılan kişilerin konut ihtiyacı sebebiyle kiracıyı tahliye ettiyse sözkonusu evi 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Fakat başkasına kiralamak için haklı bir sebebi varsa başkasına kiralayabilir.
olması aranmıştır. Bunlar dışında başkasının işyerine ihtiyacını karşılamak amacıyla kiracı tahliye davası açılamaz. Kiracı tahliye davasının ne zaman açılması gerektiği konusu da bir önceki maddede bahsedilen konut ihtiyacındaki ile aynıdır. İşyeri ihtiyacı sebebiyle kiracı tahliye edildiyse yine 3 yıl boyunca haklı sebep olmadan eski kiracı dışında birine kiralanamaz.
Kiracı tahliye davası yalnızca belli şartlar altında açılabilecek bir davadır. Öncelikle kiracıdan ya da kiraya verenden kaynaklanan sebeplerden birisinin ortaya çıkmış olması gerekmektedir. Bu sebepler yukarıda sayılmıştır. Daha sonrasında kiracı tahliye davası belirtilen sürelerde açılması gerekmektedir. Bu süreler her durum için farklılık arz edebilir. Hangi sebebe dayanılması gerektiğinin tespiti ve süresinde kiracı tahliye davasının açılabilmesi çok önemlidir. Bu nedenle bu sürecin bir avukat aracılığıyla yürütülmesi doğru sonuç almak adına tavsiye edilir.
Tahliye taahhüdü kiracının evi belli bir süre sonra boşaltacağını belirttiği belgedir. Bu taahhüt yazılı olmalıdır, sözlü olarak evin boşaltılacağının söylenmesi geçerli değildir. Kiracının evi boşaltacağına dair yazılı taahhütü kiraya veren bizzat kendisi ya da yasal temsilcisi tarafından verilmelidir. Kiracı, bu taahhüdü kiraladığı evi teslim aldıktan sonra vermelidir. Kiracı taahhütname üzerinde ne zaman evi boşaltacağını net olarak yazmış olmalıdır.
Kiracı evi belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiyse e o tarihte evi boşaltmadıysa kiraya veren kiracı tahliye davası açabilir. Kiraya veren, evin boşaltılması için belirlenen günden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliye davası açmalıdır.
Kiraya veren, bir yıl içinde yaptığı iki haklı ihtara dayanarak kiracı tahliye davası açabilir. İki haklı ihtarın ardından kiracı kirayı ödese bile kiracı tahliye davası açma hakkı düşmez. İhtara dayalı kiracı tahliyesinde belli şartlar aranmıştır. Bunlar;
Kiracının ölümü sonucunda mirasçıları ya da kiraya fesih bildirimi süresi içinde kira sözleşmesini feshedebilir. Fesih bildirimi süresi 6 aydır. Yani kiracı öldükten sonra sözleşmeyi feshetmek isteyen mirasçılar ya da kiraya veren 6 ay içinde bunu gerçekleştirmelidir.
Kiracı, kiralanmış olan evde başkalarıyla yaşıyorsa kira sözleşmesi kiracıyla birlikte oturanlara geçmektedir. Bu durumda kiraya veren kiracının ölümü sebebiyle sözleşmeyi sona erdiremez. Fakat kiracıyla birlikte oturanların kiracının ölümü sonrasında bu sözleşmeyi devam ettirmek istemeleri ve sözleşmeye uygun davranışlar göstermeleri gerekir. Eğer ölen kiracıyla birlikte oturanlar sözleşmeyi devam ettirmek istemiyorsa ya da sözleşmeye uygun davranışlar göstermiyorsa sözleşme son bulur.
Kiracının, kira bedelini kararlaştırılan günde ödememesi sonucunda kiraya veren ihtar çekebilir. Bu ihtar açıkça hangi aya ait olduğunu göstermelidir. Bu şekilde bir kira yılı içinde iki farklı aya yönelik çekilen iki haklı ihtar tahliye sebebi olur. İki haklı ihtar çeken kiraya veren kiracı tahliye davası açabilir.
Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı icra takibi başlatılması da sözkonusu olabilir. Hangi yolun daha avantajlı olduğunun belirlenmesi sürecin hızlı ve etkili ilerlemesi açısından önemlidir. Bu nedenle kira hukuku alanındaki bu tarz sorunlarda hukuki danışmanlık hizmetinden faydalanmak iyi olacaktır.
Kiracı tahliye davasında zamanaşımı süresi davanın dayandığı sebebe göre değişiklik göstermektedir. Bu süreler şu şekildedir;
Kiracı tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Kiracı tahliye davası davalının, yani kiracının yerleşim yerinde açılır. Örneğin; Bakırköy’de yaşayan kiracıya karşı açılacak olan dava Bakırköy Adliyesi’nde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacaktır.