Ödenmeyen Kira Alacağının Tahsili ve Kiracının Tahliyesi
Bu çalışmada genel hatlarıyla ödenmeyen kira alacağının tahsili ile kiracının tahliyesi konularından bahsedilecektir. Ancak hemen belirtmek gerekir ki icra takipleri, icra hukuku ve kira hukuku, hukukumuzun oldukça teknik alanlarıdır. İcra hukuku, uygulamada başka bir çok hukuk dalının dahil olabildiği çok boyutlu; birçok işlemi kısa sürelere ve şekil şartlarına tabi olan bir hukuk dalıdır. Telafisi mümkün olmayan muhtemel hak kayıplarının önüne geçebilmek amacıyla, bir icra takibi söz konusu olduğunda sürecin en başından itibaren alanında uzman bir avukat desteğinden faydalanılması hayati önemdedir.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Ülkemizde son zamanlarda kira uyuşmazlıklarının sayısında artış gözlemlenmektedir ve bu artışın devam edeceği de öngörülmektedir. Dolayısıyla, öncelikle kira sözleşmesinin kısaca hukuki tanımını yapmakta fayda vardır.
Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup kısaca; kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği, karşılıklı edimleri içeren ve iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olarak tanımlanabilir. Kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Yani kira sözleşmesi yazılı olabileceği gibi sözlü olarak da kurulabilir. Ancak bir uyuşmazlık çıktığında iddiayı ispatlayabilmek için sözleşmenin yazılı yapılması büyük önem arz eder.
Kirasını Ödemeyen Kiracıya Karşı Başvurulabilecek Hukuki Yollar Nelerdir?
Kira bedelinin sözleşmede kararlaştırılan tarihte ödenmemesi durumunda, kiraya verenin teknik anlamda sahip olduğu çeşitli hukuki imkanlar mevcuttur. Kiraya veren örneğin, muaccel olan bir kira alacağının tahsili için kiracıya karşı mahkemede alacak davası açabilir veya icra müdürlüğü nezdinde genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi başlatabilir.
Kira Alacağının Tahsili İçin Dava ve İcra Takibi
Kira bedeli ödenmediği zaman kiraya verenin, kiracıyı tahliye ettirme gibi bir zorunluluğu bulunmamaktadır. Kiracısını tahliye etmek istemeyen fakat kira alacağına kavuşmak isteyen kiraya veren, ödenmemiş kira alacağının tahsili için genel mahkemede dava açılabileceği gibi genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi de başlatılabilir.
Genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi konusu “İcra Takip Türleri-İlamsız İcra Takibi” başlıklı yazımızda incelenmiştir.
İfade etmek gerekir ki özellikle konut kiralarına ilişkin uyuşmazlıklarda çoğu zaman kiraya verenin yalnızca kira alacağının tahsiliyle yetinmeyip, aynı zamanda kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle güven ilişkisinin sarsıldığı ve uyuşmazlık yaşadığı kiracısını tahliye ettirmek de istediği gözlenmektedir. Bu noktada da aşağıda açıklandığı üzere birkaç ihtimal gündeme gelebilecektir.
Kiracının Kira Borcunu Ödememesi (Temerrüdü) Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu m.315 uyarınca “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Bu hüküm uyarınca, muaccel olan kira borcunun ve yan giderlerin ödenmemesi halinde, kiraya veren tarafından kiracıya otuz gün süre verilerek bu süre içinde borcun ödenmesi; aksi halde kira sözleşmesinin feshedileceği kiracıya bildirilebilir.
Kiracıya gönderilen ihtarnamenin tebliğinden itibaren otuz gün içinde kira borcu ödenmezse kiraya veren, kira döneminin sonunu beklemeden yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu m.352/2 uyarınca “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Kiracı, bir kira yılı içerisinde iki defa kira borcunu gereği gibi süresinde ve eksiksiz olarak ödemezse kiraya veren, kiracıya, borcunu ödemesi için iki haklı ihtar göndererek kiracıya borcunu ödemesi için süre verebilir. Kiracı, bu ihtara uymaz ise kiraya veren, iki haklı ihtarın gönderildiği kira döneminin bitiminden itibaren 1 aylık süre içinde yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde kiracıya karşı tahliye davası açıp sonucuna göre kiracıyı tahliye ettirebilir.
Kiracıya Gönderilecek İhtarnamenin Şekli
Yukarıda anılan, kiracıya gönderilecek ihtarnamelerin yazılı olması zorunlu olup ispat şartının sağlanabilmesi bakımından noter yoluyla gönderilmeleri de oldukça önemlidir. Öte yandan, aşağıda da değinileceği üzere ödenmemiş kira alacağı için icra takibi başlatılarak ödeme emrinin borçluya gönderilmesi de haklı ihtar olarak kabul edilmektedir.
Kiralanan Taşınmazın İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi
Yukarıda bahsi geçen kira alacağının tahsili ve tahliye prosedürlerinin birbirlerinden ayrı yürümesi, hem maliyeti artıracak hem de zaman kaybına neden olacaktır. Bu nedenle İcra ve İflas Kanunu’nda bu iki yol birleştirilerek, belirli şartlar dahilinde hem kira alacağının hem de tahliyenin aynı anda istenebilmesine olanak sağlayan Adi Kiralara ve Hasılat Kiralarına İlişkin İcra Takibi düzenlenmiştir.
İcra ve İflas Kanunu m.269’da, icra takibinin adi kiralara veya hasılat kiralarına ilişkin olması ve alacaklının talebiyle düzenlenen ödeme emrinin Eski Borçlar Kanunu m.260 ve m.288’de (yeni Türk Borçlar Kanunu m.315 ve m.362) düzenlenen ihtarları içermesi halinde kiracının tahliyesinin istenebileceği düzenleme altına alınmıştır. Bu icra takibi ve takibe konu ödeme emri pratikte Örnek 13 olarak anılmaktadır.
Kiralanan Taşınmazın İlamsız Tahliyesi İcra Takibi Başlatılması ve Örnek 13 Takip Talebi
Ödenmemiş kira alacağının tahsili ile bunun yanında kiracısını da tahliye ettirmek isteyen kiraya veren alacaklı, bizzat veya vekili vasıtasıyla, yasal unsurları barındıran Örnek 13 takip talebiyle birlikte yetkili icra dairesine başvurarak borçlu kiracısı aleyhine icra takibi başlatabilir.
Örnek 13 icra takibinin başlatılabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesine dayanma zorunluluğu bulunmamaktadır. Yani alacaklının, takip talebine, yazılı kira sözleşmesini eklemesi gerekmez; dolayısıyla yazılı bir kira sözleşmesinin eklenip eklenmediği icra müdürlüğünce denetlenmez.
Takip talebinde muaccel kira alacağının yanı sıra kiracının tahliyesinin istendiği mutlaka belirtilmelidir. Bu takip talebine göre icra müdürlüğünce Örnek 13 ödeme emri hazırlanır ve borçlu kiracıya tebliğ edilir.
Örnek 13 Ödeme Emrinde Bulunması Gereken Kayıtlar
Yukarıda da belirtildiği üzere Örnek 13 ödeme emrinde bazı kayıt ve ihtarların yer alması gerekmektedir. Bunlar:
Bu icra takibinde diğer icra takip türlerinin aksine, ödeme emrinin tebliği üzerine borçlunun mal beyanında bulunma yükümlülüğü bulunmamaktadır.
Yukarıda sayılan şartların tamamını taşımayan ödeme emri usulsüz olacak ve icra hukuk mahkemesine şikayet başvurusu yapılarak iptali sağlanabilecektir.
Yukarıda sayılan şartları taşıyan ödeme emrinin, usulüne uygun bir şekilde borçluya tebliğ edilmesi halinde birkaç olasılık söz konusu olabilir. Borçlu kiracı, ödeme süresi içinde borcu ödeyebilir; takibe itiraz edebilir; yahut her ikisini de yapmayabilir.
Borçlu kiracının ödeme yapması halinde artık alacaklı kiraya veren tahliye yahut haciz uygulatamaz. Ancak burada söz konusu icra takibi, yukarıda bahsedilen ve kiraya verene tahliye davası açma hakkı veren iki haklı ihtar durumu kapsamında bir haklı ihtar olarak kabul edilir.
Borçlu kiracı, bildirilen süreler içinde icra dosya borcunu ödemez ve icra takibine itiraz da etmezse takip kesinleşir. Bu durumda alacaklı kiraya veren, kira alacağının tahsili için borçlunun mallarının haczini isteyebileceği gibi ayrıca icra hukuk mahkemesine başvurarak borçlu kiracının tahliyesini de talep edebilir.
Borçlu Kiracının İcra Takibine İtiraz Etmemesi Durumunda Ne Olur?
Borçlu kiracının Örnek 13 ödeme emrinde yazılı yedi günlük süre içinde icra takibine itiraz etmemesi ve otuz gün içinde ödeme yapmaması halinde icra takibi kesinleşecektir. Bu durumda kiraya veren alacaklı, kesinleşmiş bulunan kira alacağı bakımından borçlunun mallarının haczini talep edebilir.
Borçlu Kiracının İcra Takibine İtiraz Etmemesi Durumunda Tahliye Davası
Diğer yandan, icra takibine yedi gün içinde itiraz edilmez ve otuz gün içinde ödeme de yapılmazsa kiraya veren alacaklı, İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açarak borçlu kiracının tahliyesini de talep edebilir. Bu dava, ödeme süresinin bitim tarihinden itibaren altı ay içerisinde açılmalıdır; aksi halde dava hakkı düşecektir.
Borçlu kiracı, ödeme emrine süresi içinde itiraz etmez ve kendisine ihtar edilen sürede de borcunu ödemez ancak bu süre geçtikten sonra icra dosyasına borcun tamamını (esas borç ve fer’ileri ile birlikte) öderse, bu halde alacaklı, borçlunun mallarını haczedemez; fakat yine de tahliye davası açabilir.
Bu davada kiracı, süresinde ödeme emrine itiraz etmediğinden dolayı kira sözleşmesinin varlığını ve kiracılık ilişkisini kabul etmiş sayılacağı için kira sözleşmesini inkar edemez. Keza ödeme emrine itiraz etmemiş olan kiracı borçlu, açılan davada kira borcu miktarına da itiraz edemez; borçlunun bu yöndeki itirazları dinlenmez. Bu durumdaki kiracı borçlu ancak kira borcunu ödemiş olduğunu (dava bedeline göre yazılı delillerle) ispat ederek ya da ödeme emrinin usulsüz tebliği gibi birtakım usuli gerekçelere dayanarak davanın reddini sağlayabilir.
Mahkeme, borçlu kiracının iddialarını kabul etmezse kira sözleşmesinin feshi ile kiracının tahliyesine karar verir. Tahliye kararı üzerine borçlu kiracı, üç aylık kira bedelini depo ederek icranın geri bırakılması yoluna başvurabilir (İİK m.269/c-3, İİK m.36).
Borçlu Kiracının İcra Takibine İtiraz Etmesi Durumunda Ne Olur?
Borçlu kiracının, yedi günlük itiraz süresi içinde icra müdürlüğüne başvurarak icra takibine itiraz etmesi halinde takip durur. Borçlu kiracı, kira sözleşmesine ve imzaya itiraz edebileceği gibi kira sözleşmesi dışındaki yetki, ödeme, takas gibi itiraz sebeplerine dayanarak da kiranın istenemeyeceğini itirazında ileri sürebilir. İtiraz gerekçesinden bağımsız olarak, borçlu tarafından takibe itiraz edildiğinde icra takibi duracaktır.
Kiracı, kirayı ödediğini veya yukarıda örnek olarak sayılan sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas talebinde bulunmuş ise dahas sonra itiraz sebeplerini ve talebini İİK m.68/a’da düzenlenen belgelerle ispat etmeye mecburdur. Uygulamada bu konuda banka dekontuyla sıklıkla karşılaşılır.
Borçlu kiracının itirazına ve itirazını dayandırdığı sebeplere göre değişik ihtimaller gündeme gelebilir:
Kira Sözleşmesine/İmzaya İtiraz Edilirse
Kiracı borçlunun, Örnek 13 ödeme emrine dayanak kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzayı ayrıca, açık ve kesin olarak reddettiğini itirazında bildirmesi halinde alacaklı ancak noterlikçe düzenlenmiş yahut onaylanmış bir sözleşme ile İcra Hukuk Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve borçlunun tahliyesi isteminde bulunabilir. Bu noktada borçlu kiracı da kira sözleşmesine dair itirazlarını noterlikçe onaylanmış veya düzenlenmiş yahut da kiralayan tarafından imzası ikrar edilmiş bir belge ile ispat edebilecektir.
Eğer kiraya veren alacaklının elinde yukarıda sayılan belgelerden biri yoksa, adi yazılı kira sözleşmesine yahut sözlü kira sözleşmesine dayanmışsa bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde itirazın iptali davası açması gerekecektir. Kiraya veren bu davada alacağını ve kira ilişkisini genel hükümlere göre ispatlayarak, kira bedelinin ödenmesini ve tahliyeyi talep edebilir.
Kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilmesi için kiracıya ihtarda bulunulmuş olması gerekir. Burada bahsi geçen tahliye talepli Örnek 13 ödeme emri TBK m.315 ve m.362 anlamında ihtar kabul edilmektedir.
Eğer kiraya veren, kiracı borçlunun takibe haksız itiraz etmesi nedeniyle genel mahkemede dava açmak zorunda kaldıysa ve bunu da kazandıysa, kiracı, takibe haksız itiraz ettiği için İİK m.269/b-5 uyarınca para cezasına mahkum edilir.
Kira Sözleşmesi Dışındaki Sebeplerle İtiraz Edilirse
Borçlu kiracı, Örnek 13 ödeme emrine karşı, kira borcunu ödediğini veya sair bir sebeple kira borcunun kendisinden istenemeyeceğini öne sürerek itiraz edebilir. Bu durumda kiracı, kira ilişkisini kabul etmiş olur ve daha sonra açılması muhtemel itirazın kaldırılması davasında artık kira sözleşmesini veya imzayı inkar etme hakkı bulunmamaktadır.
Borçlu kiracı, bu bölümde bahsi geçen itirazlarını ispat etmekle yükümlü olup bu itirazını (örneğin ödeme), İİK m.269/c maddesinde sayılan belgelerle ispat etmelidir (noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika).
Borçlu Kiracının İtirazı Sonucu Duran İcra Takibinin Devamını Sağlamak İçin Başvurulabilecek Hukuki İmkanlar
İtiraz üzerine duran takibin devamını ve kiracının tahliyesini sağlamak isteyen alacaklı kiraya veren, İcra Hukuk Mahkemesi nezdinde itirazın kaldırılması davası açabileceği gibi Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde itirazın iptali davası da açabilir.
İtirazın iptali davası genel hükümlere göre görülüp çözüme bağlanacağından ve genel olarak itirazın kaldırılması davalarından daha uzun sürdüğünden, elinde yasada sayılan yazılı belgelerden bulunan alacaklı kiraya verenin, borçlunun itirazı karşısında İcra Hukuk Mahkemesi nezdinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açması yerinde olacaktır.
İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası
Alacaklı kiraya veren, borçluya ihtar edilen ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içerisinde İcra Hukuk Mahkemesi nezdinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açabilir. Buradaki altı aylık sürenin, borçlunun itirazının alacaklıya tebliği ile değil; kiracıya ihtarda (Örnek 13 ödeme emrinde) belirtilen ödeme süresinin bitimiyle başladığına dikkat edilmelidir.
İtirazın kaldırılması ve tahliye davası İcra Hukuk Mahkemesi tarafından mutlaka duruşmalı olarak görülüp çözüme bağlanır. Borçlu kiracı bu davada, itirazını teşkil eden kiranın ödendiği, sair bir sebeple istenemeyeceği, takas gibi iddialarını İİK m.68’de düzenlenen belgelerle (imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilen borç ikrarını içeren bir senede yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belge) ispat etmeye mecburdur.
Uygulamada en sık karşılaşılan itiraz ödeme itirazı olup bu itirazın örneğin banka dekontuyla ispatlanması gerekmektedir.
Mahkemece tarafların dayandıkları deliller toplandıktan sonra kiracı borçlunun itirazında haklı olup olmadığı mahkeme tarafından değerlendirilir. Neticede, davalı kiracı yani borçlu itirazında haklıysa davanın reddine; davacı alacaklı yani kiraya veren haklıysa davanın kabulü ile itirazın kaldırılmasına ve borçlunun tahliyesine karar verilecektir.
Önemle belirtmek gerekir ki asıl kira alacağının ödenmesi ancak faiz, icra masrafı, vekalet ücreti gibi fer’i alacakların ödenmemesi durumunda sadece bu alacaklar yönünden itirazın kaldırılmasına karar verilecek tahliye talebi ise reddedilecektir. Bu durumda, yalnızca belirtilen alacaklar yönünden icra takibi devam eder. Alacaklı, borçluyu tahliye ettiremez ise de mallarının haczini talep edebilir.
Eğer tarafların talebi mevcutsa, yargılama sonunda haksız çıkan tarafın, alacağın %20’sinden az olmamak üzere belirlenecek olan tutarda tazminat ödemesine de ayrıca karar verilir.
Tahliye Kararı Nasıl ve Ne Zaman Uygulanır?
İcra takibinin devam edebilmesi için tahliye kararının kesinleşmesine gerek yoktur. Ancak tahliye kararının icra edilebilir hale gelmesi için bu kararın kiracıya tefhim yahut tebliğ yoluyla bildirilmesinden itibaren on gün geçmesi gerekmektedir. On gün geçtikten sonra kiraya veren alacaklı, gerekçeli karar ile icra dairesine başvurarak borçlu kiracısını tahliye ettirebilecektir.
Tahliye Kararına Karşı Ne Yapılabilir?
Yukarıda bahsedildiği üzere tahliye kararının icra edilebilmesi için kesinleşmesi gerekmez; yani davalı kiracı, tahliye kararına karşı istinaf yoluna başvursa bile davacı kiraya veren, tahliye işlemlerini başlatabilir.
Bu durumdan korunmak isteyen borçlu kiracı, tahliye kararına karşı istinaf yasa yoluna başvurması gerekli ve fakat yeterli değildir. Borçlu kiracının, üç aylık kira bedelini teminat olarak yatırmak suretiyle tehir-i icra (icranın geri bırakılması kararı) kararı alarak tahliye işlemlerini durdurması mümkün olabilecektir.
İtirazın İptali Davası
Örnek 13 ödeme emrine borçlu kiracı tarafından itiraz edildiğinde, duran takibin devamını ve kiracının tahliyesini sağlamak isteyen alacaklı kiraya verenin elinde İİK m.68’de sayılan belgelerden biri yoksa, borçlu kiracıya karşı Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde itirazın iptali davası açabilir. Bu dava genel hükümlere göre görülüp hükme bağlanacaktır. Taraflar da genel hükümler çerçevesinde iddialarını ispatlayacaklardır.
Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk
05.04.2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun’un 37’nci maddesi ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesinin birinci fıkrasının a bendi uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların dava şartı olarak arabuluculuk usulüne tabi olacağı hüküm altına alınmıştır. Ancak, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı olarak arabuluculuk usulüne tabi olmayacaktır.
Bu bağlamda, icra mahkemesine yapılacak itirazın kaldırılması talepleri ile tahliye talepleri dava şartı olarak arabuluculuğa tabi olmayacaktır. Ancak anılan usulde sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerektiğinde dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin hükümler uygulanacaktır.
Özetle; 01.09.2023 tarihinden itibaren, İcra ve İflas Kanunu uyarınca kiralanan taşınmazların ilamsız tahliyesi hariç olmak üzere, arabuluculuğa elverişli nitelikte olan tüm kira uyuşmazlıklarında (örneğin: kira tespit davaları, kira tahliye davaları, uyarlama davaları, kiracı ve mal sahibinin kira sözleşmesi kaynaklı ihtilafları) dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması zorunlu hale getirilmiştir. Düzenleme, 01.09.2023 tarihi itibarıyla ilk derece mahkemeleri ve bölge adliye mahkemeleri ile Yargıtayda görülmekte olan davaları kapsamamaktadır.