Kiralanan taşınmazın tahliyesi taahhüdünde icra takibi veya tahliye davası
Kiralanan taşınmazın tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliye edilmesi kiracı ile ev sahibini pek çok kez karşı karşıya getirmektedir. Günümüzde konut ve çatılı işyeri (daire, dükkan vs.) kiralarında yaşanan en büyük problemlerden biri, kiralayanın sözleşmenin akdinden önce veya aynı anda kiracı yandan imza alınmasıdır. Buna göre belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı taahhüt ettiğine dair yazılı bir beyan alınmaktadır. Kiralayan taraf böylelikle Türk Borçlar Kanunu’nun ekseriyetle kiracı lehine olan hükümlerini dolanmaya çalışmakta ve kiracıyı belirlediği süre sonunda rahatça tahliye etmeyi amaçlamaktadır. Ancak bu gibi taahhütnameler genellikle hükümsüz sayılmakta ve kira ilişkisinin sona ermemiş gibi devam etmesine karar verilmektedir. Konuya ilişkin detaylara girmeden önce “Tahliye Taahhütnamesi” kavramı açıklanıp, taşıması ge reken unsurların ele alınmasında fayda olacaktır.
Tahliye Taahhütnamesini düzenleyen TBK m.352/1’e göre:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Kiralanan taşınmazın tahliyesi taahhüdünde icra takibi veya tahliye davası.
Buna göre tahliye taahhütnamesinin geçerli kabul edilebilmesi için belirli şartlar öngörülmüştür. Bunlardan ilki tahliye taahhütnamesinin yazılı yapılması zorunluluğudur. Bu yazılı taahhütnamede kiralanan gayrimenkulün bilgileri, tahliye edileceği tarih ve kiracının imzası yer almalıdır. Tahliye taahhütnamelerinin sözlü yapılmasının hiçbir geçerliliği olmadığı gibi ispat açısından da zorluk oluşturacaktır. Taraflar dilerse bu taahhütnameyi noter huzurunda da yapma imkanına sahiptirler. Noter kanalıyla düzenlenen tahliye taahhütnamesi daha güçlü bir ispat aracıdır.
Yazılılık şartının yanı sıra diğer bir önemli şart ise tahliye taahhütnamesinin düzenlendiği tarihtir. Tahliye taahhüdü ve kira sözleşmesinin aynı gün imzalanmış olması bir geçersizlik sebebidir. Uygulamada taraflar genellikle kira sözleşmesi ile aynı gün tahliye taahhüdü imzalamaktadır. İlgili tarih alanları boş bırakılıp daha sonra doldurulduğu için kiracı yan bu noktada mağduriyet yaşayabilmektedir. Bu durumda kiracının kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün aynı tarihte imzalandığını ispat etmesi gerekmektedir. Kiracı tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia ederek imza itirazında bulunma hakkına sahiptir. Bunun üzerine mahkeme öncelikle imzanın kiracıya ait olup olmadığı tespit edecektir.
İ.İ.K. m.275/5 hükmüne göre Mahkemede açılan davada icra takibi sırasında inkar olunan imzayla ilgili inceleme yapılacaktır. İnkar olunan imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiracı veya kiralayan mahkeme tarafından 100.000 TL’den 500.000 TL’ye kadar para cezasına mahküm edilecektir. Bu sebeple, her ne kadar kira sözleşmesinden önce veya aynı anda imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersiz olsa da, tahliye taahhütnamesindeki imza gerçekten kişiye aitse yanlış bir yol izlenerek imza inkar edilmemelidir. Aksi halde kanun koyucunun cezai nitelikteki hükümleri uyarınca ağır sonuçlarla karşılaşılabilecektir.
Tahliye taahhütnamesine dayanılarak icra takibi yahut dava ikamesi yapılabilmesi için belirli sürelere uyulması gerekmektedir. Kiracı tahliye taahhütnamesinde belirtilen süre içinde kiralanan gayrimenkulü tahliye etmediği takdirde bu tarihten itibaren bir (1) ay içerisinde icra takibi başlatılabileceği gibi tahliye davası da açılabilecektir.
Diğer taraftan, TBK m.353 hükmü uyarınca “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır”. Buna göre, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde, taahhüdün yerine getirilmemesi halinde kiracıya dava açılacağına dair yazılı olarak bildirimde bulunulması halinde dava açma süresi bir kira yılı uzayacaktır. Ayrıca, taahhüdünü yerine getirmeyen kiracı aleyhine taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde icra takibinde bulunulması ve kiracının da imzasını inkâr etmesi halinde, söz konusu icra takibinde gönderilen tahliye emri, yazılı bildirim niteliğinde olduğundan kiraya verenin dava açma süresi bir kira yılı uzayacaktır.
TBK m. 352’de öngörülen 1 aylık süre hak düşürücü süre olup yazılı taahhüdünü ihlal eden kiracının tahliyesi için icra takibi ya da tahliye davası ikame edilmemesi halinde, kiraya verenin kiralananın tahliyesi için yasal yollara başvurma hakkı düşmüş olacaktır.
1-Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/4711E-2018/2893K sayılı 28.2.2018 tarih kararı
“Tahliye taahhüdüne konu taşınmaz davacı tarafından 19.01.2016 tarihinde satın alınmış olup kira ilişkisi bu tarihte kurulmuştur. Tahliye taahhüdü kira ilişkisinin kurulduğu 19.01.2016 tarihi itibariyle verilmiş olmakla, takibe konu tahliye taahhüdü geçerli değildir.”
Kiralanan taşınmazın tahliyesi taahhüdünde icra takibi veya tahliye davası
“Sözleşmenin özel şartlar 3.3.maddesiyle “Sözleşme uzatılamaz. Kiracı 30.10.2008 tarihinde 1 gün geciktirmeksizin gayrimenkulü tahliye edeceğini ve teslim aldığı halde geri iade edeceğini beyan ve taahhüt eder ve bu konuda tahliye taahhüdü imzalamıştır. Her geciktiği gün için günlük 500 TL ödemeyi kabul ve taahhüt eder” düzenlemesine yer verilmiştir. Bu haliyle söz konusu hüküm, kiralananın kira süresi sonunda tahliye edilmesini amaçlayan, tahliyeye zorlayan tahliye taahhütnamesi niteliğindedir. Ne var ki yerleşik içtihatlar gereğince kira sözleşmesi ile verilen tahliye taahhüdü, kiracının müzayakası altında verilmiş olduğundan geçerli bir tahliye taahhüdü olarak kabul edilmemektedir. Bu durumda sözleşmede kararlaştırılan cezai şart geçersiz bir tahliye taahhüdüne dayalı vd. niteliğinde olduğundan tahliye taahhüdü ile birlikte verilen cezai şartın geçerli olduğundan söz edilemez ve cezai şartın tahsiline karar verilemez.”
Kiralanan taşınmazın tahliyesi için icra takibi veya tahliye davası için en önemli kararlardan birine göre:
“İlk kira sözleşmesine konan tahliye taahhüdü serbest irade mahsulü olmadığı için batıldır”
“Kira sözleşmesi yapılırken verilen tahliye taahhütnamesinin baskı ve zaruret sonucu verildiğinin kabulü gerektiğinden geçerli değildir.”
Görüldüğü üzere Yargıtay Taahhütnamenin kira sözleşmesinden önce veya aynı anda imzalanmasını taahhütnameyi geçersiz kabul etmektedir. Zira söz konusu taahhüt serbest bir irade ürünü olmayıp, kiracı, kiraya verenin sözleşmeyi akdetmekten vazgeçebileceği ihtimaliye zaruri olarak taahhütnameyi imzalamaktadır.
Daha fazla bilgi ve iletişim için :
Bu yazının tüm hakları yazar Av. Barış Erbaş’a ait olup, yazar tarafından www.erbaslaw.com internet sitesinde yayınlanmıştır.
Kiralanan taşınmazın tahliyesi taahhüdünde icra takibi veya tahliye davası şartlarını konu alan yazı yazarının izni olmaksızın çoğaltılamaz.
Yalnızca Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun olarak makaleye atıf yapılmak suretiyle alıntı yapılabilir.