Yazı İçeriği
Önce satış yapılan sonra devir ve teslimi vaad edilen sözleşmelere ön ödemeli konut satışı sözleşmesi diyoruz. Eski uygulamadaki ismi maketten satış sözleşmeleri de denilmektedir. Kanunkoyucu bu sözleşmeyi neden özel olarak düzenledi? Aslında Avrupa Birliği yönergelerine baktığımız zaman ön ödemeli konut satışına ilişkin bir düzenleme yok. Bu konu tamamen bize özgü bir düzenlemedir. Çünkü uygulamada bu sözleşmeden kaynaklı çok sorun vardı ve bu sorunlar giderekte artmaya devam ediyor.
Öncelikle ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde farklılık arzeden birçok sorun bulunmaktadır. Bunların başında sözleşmelerin adi yazılı şekilde yapılmasıdır. Hala adi yazılı satış sözleşmelerine rastlamaktayız. Bu sözleşme adi yazılı şekilde yapıldığı zaman geçerliliğinde problem ortaya çıkmaktadır. Çünkü taşınmaz devrine ilişkin satış sözleşmeleri resmi şekle bağlıdır. Adli yazılı sözleşme şekle aykırıdır. Bu şekilde geçmişte tüketici ödemelerini yaptıktan sonra konutun mülkiyet devrini isteyemiyordu. Bir diğeri ise insanlar maket üzerinden proje yapıp satmaya başladığı zaman bu projenin hayata geçip geçmeyeceği ile ilgili ciddi bir problem vardı. Kanun koyucu yeni kanunla birlikte en azından ön ödemeli konut satışı yapılabilmesi için inşaat izni alınmasını zorunlu kılmıştır. Çünkü çok hayali projeler ile insanlar mağdur edilmemesi için en azından inşaat izni alınması zorunlu kılınmıştır. Geçmişte Esenyurt ilçesinde yapılan projeyle satışlar yapılmış ancak daha sonra belediye imar planlarında değişiklik yapıp kat yüksekliğini düşürdüğü zaman proje otomatik olarak iflas etmiştir. Bu şekilde 1.500 kişi projede mağdur olmuştur. Bunun yanında mesela teminat yükümlülüğü getirilmiştir. Çünkü inşaat şirketinin iflas etmesi veya başka sebeplerden ötürü projeyi tamamlayamaması ihtimali vardır. Günümüzde bu durum sıklıkla ortaya çıkmaktadır.
Aslında kanuna baktığımız zaman tam olarak bir tanımı yer almıyor. Basit olarak şunu söyleyebiliriz. Ön ödemeli konut satışı sözleşmesi taşınmazın veya konutun devir veya tesliminin sözleşmenin kurulmasından yapıldığı sözleşmelerdir.
Bir işlemin tüketici işlemi olabilmesi için mutlaka kanunda tanımlanmış kişilerce tarafların oluşması gerekiyor. Satıcı, kamu tüzel kişiliği de olmak üzere ticaret veya mesleki amaçlarla tüketiciye mal veya hizmet sunan gerçek veya tüzel kişileri ifade eder. Bu kapsamda inşaat şirketleri, müteahhitler, toki, belediyenin ortak olduğu şirketler tüm bunların hepsi satıcı konumundadır.
Tüketici ise, ticari ve mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişilerdir.
Kanuna baktığımız zaman sayı sınırı bulunmamaktadır. Bir kimse birden fazla konut alabilir, birden fazla konut alması o işlemin tüketici işlem olmasını engellemez. Ancak Yargıtay uygulamada bir kimsenin en fazla 3 konut alırsa tüketici işlemi olacağını kabul etmiştir. Bir tuhaf bir karar olduğu söylenebilir. Aslında burada tüketicinin ne amaçla konutu aldığı her satın alım kendi içinde değerlendirilmelidir. Tüketicinin fiili durumunu dikkate almak lazım. 4 konut almış kimseyi tüketici saymazken bir diğer kişinin 10 konutu varken 1 adet daha konut almasını tüketici saymak isabetli bir karar olduğunu söylenemez.
Ön ödemeli konut sözleşmesi 2 şekilde yapılmaktadır. Daha çok karşımıza taşınmaz satış vaadi şeklinde sözleşme çıkıyor. Ama taşınmaz satışı sözleşmesine yapılmasına da bir engel yoktur. Uygulamada önce taşınmaz vaadi yapılıyor ve satıcı daha sonraki ileri bir tarihte konutun devrini ve teslimini borçlanıyor veya uygulamada önce mülkiyet devrediliyor satıcı daha sonra konutu teslim etmeyi borçlanıyor.
Ön ödemeli satış sözleşmesine göre konut değilse yada tatil amaçlı bir taşınmaz değilse bizim bu sözleşmeyi ön ödemeli konut satışı olarak nitelendirmemiz mümkün değildir.
Yönetmeliğe göre 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa tabi mesken alan amaçlı kullanılan yada mesken niteliğini taşımamakla birlikte tüketicinin kullanımına sunulan her türlü bağımsız bölümü ifade eder.
Aslında bu ifade çok yanlış bir tanım veya eksik bir tanımdır. Konut dediğimiz şey sadece bağımsız bölüm değildir. Bağımsız bölüm kat mülkiyeti kanununa konu olan yerleri ifade eder. Tüketici, müstakil bir yeri de satın alabilir. Dolayısıyla bu tanım eksiktir. Önemli olan kanunda satıcı olarak nitelendirilmiş bir kimsenin konut vasfındaki bir taşınmazı tüketiciye satması veya sözleşmeye konu etmesidir. Bunun kat mülkiyetine konu olup olmaması bu işlemin tüketici işlemi olmasına engel değildir. Müstakil tapuda ön ödemeli konut satışına tabi olabilir. Konutun mutlaka barınma amacıyla inşa edilmiş olması gerekmektedir. Bir yerin ticari, konut vasfında olup olmadığını anlamak için mutlaka imar planlarına bakmak gerekir. Eğer bir yer imar planında konut ve ticari olarak karma bir kullanım görünüyorsa o halde tüketicinin orayı hangi amaçla satın aldığına bakmamız gerekir. Eğer tüketici karma imar planlı yeri iş yeri amaçlı alıyorsa tüketici işlemi olamaz. Ancak konut olarak alıyorsa o halde tüketici işlemi var diyebiliriz. Karma amaçlı edinimlerde yani homeofis durumlarında ise taşınmazın ağırlıklı kullanım amacına bakmamız gerekiyor. Bana göre homeofis kullanılan bir yerde barınma amacı, diğer iş amaçlı kullanımdan daha üstündür ve tüketici işlemi olarak nitelendirmemiz gerekir.
İnşaat izni alınmadan ön ödemeli konut satışı sözleşmesi yapılamaz. Yani fiilen inşaatın yapılabilirliği ile tüketicinin hukuki ve fiili olarak korunması amaçlanmıştır.
İnşaat izni alınmadan yapılan satış sözleşmeleri yapılmadan hala uygulamada satış yapılmaktadır. Bu durumda tüketici yönünden yani tüketici isterse sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilir. Tüketiciyi korumak amacıyla getirilmiş bu düzenlemeden ötürü tüketiciye medeni hukuktan kaynaklanan iyi niyet ve dürüstlük kuralları yöneltilemez. Tüketici isterse sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilir.
Sözleşme öncesi bilgilendirme yükümlülüğü ise bir diğer koşuldur. Kanununa göre 1 gün önceden koşullar ve diğer maddelerin tüketiciye verilmesi kanunu bir zorunluluktur. Satıcılar satış konusunda çok daha profesyonel ancak tüketiciler daha korunmasızlardır. Özellikle devremülk satışları kendine ün yapmıştır. Devremülk satışlarından karşılaştığımız bazı örneklerde tüketicileri arayıp yeme-içme bizden bir tanıtım organizasyonu düzenliyoruz şeklinde başlayan telkinlerle devam eden bu organizasyonda tekne gezilerinde sözleşme imzalanana kadar karaya çıkmadıkları dahi yaşanmıştır. Böyle komik hasidelerden sonra tüketici artık şu sözleşmeyi imzalayımda kurtulayım diyerek anlaşma kurulmuştur. Uygulamada satıcı tarafından bilgilendirme formunun tarihi birgün öncesi atılarak bu yükümlülükten maalesefki sıyrılmaya çalışılmaktadır. Mail yoluyla yapılan bilgilendirmeler en doğru yol olacaktır.
Satıcıya ait bilgiler, mersis numarası, sözleşme konusu taşınmaza ilişkin ada parsel kat vb. temel niteliklerine ilişkin bilgiler, peşin ve taksitli fiyatı varsa faiz miktarı, yıllık faiz oranı, teslim tarihi, cayma ve dönme hakkına ilişkin bilgiler, verilecek teminata ilişkin bilgiler, ( belli projelerde teminat gösterme yükümlülüğü bulunmaktadır ), yapı ruhsatının alınış tarihi, yönetim planına ilişkin genel giderlere katılmaya ilişkin bilgiler bilgilendirmelerine ek olarak bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı verilir demiştir.
Kanunda bu duruma ilişkin açık bir hüküm bulunmasa da tüketici kendisine ön bilgilendirmenin yapılmadığını ileri sürerek sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilir. Çünkü kanun tarafından emredici ve zorunlu olan bir hükmün ihlaline satıcının katlanması gerekir.
Ön ödemeli konut satışı için noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin mutlaka tapuya şerh ettirilmesi tüketici yönünden önemli bir güvencedir. Satıcı o konutu birden fazla kişiye satabilir, satıcı taşınmazı başkasına devredebilir, satıcı iflas edebilir gibi birçok ihtimal bulunmaktadır. Bu sebeple satış vaadinden doğan hakkımızı güvence altına almak için tapuya şerh verilmelidir. Şerh için satış vaadi sözleşmenin sadece bulunması yeterlidir. Anlaşmanın bulunmasına gerek yoktur.
Uygulamada satışı yapan ayrı bir şirket, satış sözleşmesini yapan ise başka bir şirket olabiliyor. Genel sözleşme yapılan şirket içi boş bir şirket oluyor ve satıcı ifa borcunu yerine getirmeyince şirkete karşı yapılan hukuki girişimlerde hak kaybı yaşanmaktadır. Ön ödemeli konut satışı sözleşmesi yaparken mutlaka satış sözleşmesini yapan şirket veya kişi taşınmazın mülkiyetinin sahibi olup olmadığını teyit etmemiz gerekmektedir. Taşınmaz üzerine başka ayni haklar olup olmadığını incelememiz gerekiyor. Uygulamada satıcıda projeye başlamadan önce satıcılar genel olarak bankalardan yüklü miktarda kredi almakta ve tüketiciye sattığı taşınmazı teminat olarak gösteriyor. Bu durumda o taşınmazı tüketici ipotekli şekilde alsa bile üzerindeki yükle birlikte almak durumunda kalmaktadır. Mutlaka bu hususlara dikkat etmek gerekiyor.
Ön ödemeli konut satışı sözleşmesinde resmi olarak yapılması zorunlu ve geçerlilik şartıdır. Uygulamada hala adi yazılı şekilde ön ödemeli konut satışı sözleşmesi yapılmaktadır. Çünkü noter masrafları çok yüksek, harç masrafları çok yüksek 500 bin liralık bir konut alındığı zaman en az 10 bin lira masraf vermek zorunda kalan tüketiciler çoğu zaman bu sözleşmeyi yapmaktan imtina ederek adi yazılı sözleşme kurmaktadırlar. Bu sözleşme kanuna göre geçersiz olsa da iki tarafı bağlar. Ancak bu durumda yine tüketici istediği zaman sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilir. Adi yazılı ön ödemeli konut satışı sözleşmesi tapuda şerh ettirilemez. Tapuya şerh için ancak mahkemeye başvurup sözleşmenin geçerliliğinin tapuya şerh ettirilmesi sağlanabilir. Başka bir imkan maalesef şuan bulunmamaktadır.
Satıcının, tüketiciden ödeme veya teminat isteyebilmesi için mutlaka sözleşmenin şekil şartlarına uygun yapılmış olması gerekmektedir. Yani satış vaadi yapılıyorsa noterde, taşınmaz satışı sözleşmesi yapılıyorsa tapuda yapılması gerekiyor.
Satıcının ekonomik kriz veya benzeri sebeplerle işi tamamlayamadığı durumlarda teminat fonksiyonu çok önem taşımaktadır. Teminat olarak bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu göstermesi ile alacağını tüketici güvence altına alır. Bağlı kredilerde borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinde kredi verende sorumludur. Bağlı krediler bakımından uygulamada satıcının anlaştığı bir bankada kredi kullanırken tüketiciye banka tarafından biz projenin arkasındayız ve arkasındayız demektedir. Ancak sözleşmeye “bu sözleşme bağlı kredi değildir” şeklinde madde koyulmaktadır. Mutlaka tüketiciye söylenen vaatler ile sözleşmeyi eşleştirmek gerekiyor. Bu durumlar o sözleşmenin bağlı kredi olduğunu ispatlamak tüketiciye kalmış oluyor.
Yeni kanunla birlikte getirilmiş yeniliklerinden biride cayma hakkıdır. Haklı sebep olmaksızın 14 gün içerisinde ceza koşulu ödemeksizin sözleşmeden cayabilir. Cayma hakkının kullanılmasından ötürü tüketiciye bir yaptırım uygulanamaz. Kanun ve yönetmeliğe baktığımızda noter aracılığı ile bildirim yapılması gerekiyor. Kimileri herhangi bir bildirimle de cayma hakkı kullanabileceği tartışmasını sürerken böyle değerli maddi yüksek anlaşmaların noter kanalıyla bildiriminin yapılması daha yerinde olacaktır. Tüketici 14.günde dahi cayma hakkını kullanabilir. Cayma hakkı bildiriminin daha sonra satıcıya ulaşmasının bir önemi yoktur. Önemli olan cayma hakkının kullanıldığı tarihtir. Sözleşme içeriği ve bilgilendirme formunda mutlaka cayma hakkının yer alması zorunluluğu bulunmaktadır. Sözleşmede ve bilgilendirme formunda cayma hakkı belirtilmemişse kanunda boşluk olsa da öğretide mesafeli satış sözleşmelerden yararlanarak 1 yıllık sürede kullanılabilir. Bağlı kredi varsa cayma hakkı sözleşmeyi nasıl etkileyeceği hususuna değinecek olursak ise bu durumda kredi sözleşmesinin kullanılmamasıyla hüküm ve sonuç doğurur. Sözleşmeden caydığımız zaman bağlı krediden de caymış oluyoruz. Ayrıca bankaya cayma beyanını yöneltmeye gerek yoktur. Bankaya bilgi verecek kişi varsa o da satıcıdır. Tüketicinin sözleşmeden cayması kredi sözleşmesinden caymasına da yeterlidir.
Cayma bildirimi satıcıya ulaştığı tarihten 14 gün içinde satıcı tüm iadeleri gerçekleştirmekle yükümlüdür. İlk iade yükümlülüğü satıcıda olur. Tüketicinin almış olduğu birşey varsa tüketicide 10 gün içinde iade etmekle yükümlüdür.
Cayma hakkından sonra doğan bir haktır. Dönme hakkı, cayma hakkı sona erdikten sonraki süre zarfında kullanılır. Cayma hakkında herhangi bir yaptırım uygulanamazken dönme hakkının kullanılması durumunda tüketici aleyhine tazminat yükümlülükleri, sözleşme masrafları söz konusu olabilir. Dönme hakkının kullanılması süresi 24 aydır. Süre sözleşmenin kurulmasıyla başlar. Sözleşmeyle dönme hakkı süresi uzatılabilir. Ancak kısaltılamaz. Dönme hakkının kullanılması için haklı sebep aranmaz. Noter yoluyla kullanılır. Eğer dönme hakkını kullanırsa tüketici bağlı kredi varsa satış sözleşmesinden dönmek kredi sözleşmesinden dönmek sonucunu doğurur. Çünkü satış sözleşmesiyle bağlı kredi sözleşmesi bileşik sözleşmedir. Dönmenin sonuçları tüketici bakımından sonuçlar ağır sonuçlar doğurabilir. Satıcı, tüketiciden konutun satışından veya satış vaadinden doğan vergi, harç vb. yasal yükümlülüklerin tamamını isteyebilir. Dönme tazminatını talep edebilir. Eğer tüketici ilk 3 ay için sözleşmeden dönmüşse sözleşme bedelinin %2’sini, 3-6 arası dönme hakkını kullanırsa satış bedelinin %4’nü, 6-12 ay arasında dönme hakkı kullanırsa %6’sı, 12-24 ay arasında dönme hakkı kullanılırsa %8’sini ödemekle yükümlüdür. Dönme tazminatı kanundan doğan bir haktır. Satıcının zarara uğraması gerekmeden bu tazminatı isteyebilir.
Satıcı üstüne düşen yükümlülüğünü hiç veya gereği gibi ifa etmezse dönme tazminatı talep edemez.
Tüketici ölürse mirasçıları dönme hakkını kullanırsa dönme tazminatı ödemezler.
Tüketici işsiz kalırsa ve ödeme yükümlülüklerini yerine getirmekte zorlanırsa dönme tazminatı talep edilemez.
Sözleşmenin yeniden olağan koşullarla yapılacak yeniden değerlendirmeyi satıcının kabul etmemesi durumunda da dönme tazminatı talep edilemez.
Bu durumdada sözleşmeden dönme tazminatı ödenmez.
Sözleşmeden dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren 180 gün içerisinde satış bedelini tüketiciye iade etmekle yükümlüdür. Eski kanunda 90 gün iken 180’e çıkarılmıştır. Bu çok uzun bir süredir. Tüketici, satıcının iade yükümlülüğünü iade ettikten sonra tüketici 10 gün içerisinde edimlerini iade etmek zorundadır. Satış yapılmışsa tapudan yapılmışsa tapunun mülkiyetini iade etmekle yükümlüdür. Satıcı, 180 günlük iade satış bedelinden ötürü anapara faizi istenebilmelidir. Satıcı için iade bedelini hazırlaması için kanun süre vermiştir. Ancak bu süre zarfında yararlandığı süre içinde faiz uygulanmalıdır.
Konutun devir teslimi 36 ayı geçemez. Emredici hükümdür ve sözleşmeyle bu süre uzatılamaz. Eğer teslim süresi 36 ayı aşarsa satıcı otomatik olarak temerrüte düşmüş olur. Bu durumda tüketici Borçlar Kanunu 125.madde seçimlik haklarını kullabilir. Bunlar;
Tüketici Korunması Hakkındaki Kanun madde 8 ve madde 12 genel hükümlerdir. Gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğü yoktur. Ayıptan ötürü zamanaşımı süresi 5 yıldır. Konutun ayıplı olarak verilmesinde satıcı ağır kusurlu ise zamanaşımı 20 yıldır. 2. El konut satışında zamanaşımı süresinde 3 yıldır.
Tüketici adına tapudan tescil yapılmış olsa bile fiili olarak tüketiciye teslim edilmemiş olabilir. Kanun tescil süresini esas alsa da bu halde aksi ispatlanabilir. Tam tersi durumda diyelim ki tüketiciye konutun zilyetliği teslim edilmiş ancak tapudan devri yapılmamışsa bu haldede teslim yapılmış sayılmaz.
Satıcı proje üzerinde yapılacak bir değişikliği tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla bildirmek zorundadır. Tüketicinin bu bildirimdeki değişiklikleri kabul zorunluluğu bulunmamaktadır. Değişikliği kabul etmeyen tüketici 1 ay içerisinde harç ve tazminat bedeli altında bir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir. Proje değişikliği zorunluluktan kaynaklanmıyorsa sözleşmeye aykırı ifadır. Sözleşme değişikliği müteahhitten kaynaklanıyorsa bu durum tüketiciyi ilgilendirmez. Proje değişikliği yasal zorunluluktan kaynaklanıyorsa sözleşme sırasında inşaat izni verilmiş ama Belediye nezdinde imar değişikliği gibi zorunlu hal veya mücbir varsa satıcı, tüketici sözleşmeden dönerse yönetmelikteki 9/3 teki masraf ve tazminatı isteyebilir.
Ön ödemeli konut satışı sözleşmesinden kaynaklı olarak tüketici fiilen konutta oturmaya başladığında herhangi bir konut üzerinde bir haciz işlemi veya ipotek tesis edilmediyse konut fiilen tüketiciye devredildikten sonra mülkiyet devredilmese bile ipotek konulursa bu halde Yargıtay bu şerhlerin geçersiz olduğu yönünde kararları bulunmaktadır. Çünkü banka bu konuta ipotek koyarken değerlendirme uzmanı görevlendiriyor vs. bu haliyle bunun tespitini yapabileceğini öngörüyor. Ama tabiki bu durumu her alacaklının bilmesi beklenemez.