6306 Sayılı kanun ve uygulama yönetmelikleri uyarıca sitelerde kentsel dönüşüm sürecinin başlatılması ve sürecin sonlandırılmasında aşağıdaki süreç takip edilmektedir.
Maliklerden her biri yahut kanuni temsilcisi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara başvurarak, masrafı kendisine ait olmak üzere riskli yapı tespitinin gerçekleştirilerek risk tespit raporunun alınmasını için başvuruda bulunulur. Bu başvuruda gerekli belgeler talepte bulunan kişinin kimlik belgesi ve tespiti istenen yerin tapu belgesidir. Sitelerde başvuruda bulunulurken birden fazla blok olduğu gerekçesiyle her blok için risk tespit raporunun ayrı ayrı alınması gerekmektedir. Tek risk tespit raporu sitenin tüm bloklarını bağlamayacaktır.
Bakanlık ya da ilgili idare tarafından da belirledikleri alanlar için riskli yapı tespiti gerçekleştirilebilir. Bu halde malikler ya da kanuni temsilcilerin bu tespite on beş günlük süre içerisinde itiraz etmesi gerekmektedir.
Bakanlıkça yetkilendirilen lisanslı kuruluşlara gerçekleştirilen başvuru sonucunda alınan risk tespit rapor sonucunun Bakanlığa ya da idareye (Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelere, bu sınırlar dışında il özel idarelerine, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerine ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerine) bildirilmesi gerekmektedir. Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmektedir.
Tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı şerhi işlenir ve işlenen belirtmeler hakkında, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir. Bilgilendirme tebligat ile gerçekleşir ve tebligatı alan ilgililerin on beş gün içerisinde riskli yapı şerhine itiraz etme hakları bulunmaktadır.
Tapu müdürlüğü tarafından gönderilen tebligatı alan malik ya da temsilcileri tebliğden itibaren on beş gün içerisinde bağlı bulundukları Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nezdinde kurulmuş bulunana Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Şube Müdürlüklerine dilekçe ile itirazı gerçekleştirebilirler. Bu süre içerisinde itiraz gerçekleştirilmezse ya da gerçekleştirilir de reddedilirse risk tespit raporu kesinleşir ve süreç işlemeye devam eder. İtiraz şube müdürlüğü nezdinde oluşturulan özelikleri kanun ve yönetmeliklerle belirlenmiş olan teknik heyet tarafından incelenerek karara bağlanır ve sonuç ilgililere bildirilir.
Riskli yapı tespitinin gerçekleştirilmesinin akabinde Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş olan lisanslı SPK kuruluşlarından arsa ve bağımsız bölümlerin değer tespitinin gerçekleştirilmesi, taşınmaz yıkılmadan evvel istenmelidir.
Riskli yapıların değerlendirilmesinde kanun ve yönetmelik hükümleri maliklerin anlaşmasının esas olduğunu vurgulamaktadır. Toplantının gerçekleştirilmesi usulünde bina henüz yıkılmadığı için 634 sayılı KMK usulüne göre toplantı çağrı usulü ve gündemi belirlenecektir. Bu toplantıda alınan karar neticesinde ortak karar protokolü ve karar defterine karar geçirilecek ve maliklerce imza altına alınacaktır. Bütün blokların riskli yapı halinde olması halinde 2/3 çoğunluk ile karar alınarak sürece devam edilecektir.
Malikler binanın yenilenmesi konusunda ne şekilde karar verdilerse bunu gerçekleştirecek müteahhidi bulup projelerini inceler ve kendilerine en uygun olanı seçeceklerdir. Sözleşme müzakereleri sonucunda en az 2/3 çoğunlukla anılı sözleşmenin imzalanması esastır. Bu oranın altında imzalanan sözleşmeler için yasanın vaad ettiği uygulamalardan yararlanılması (hisse satışı vb.) mümkün değildir.
Ortak Karar Protokolünü ya da sözleşmeyi imzalamayan maliklere noter kanalı ya da 7201 sayılı tebligat kanunu hükümlerine uygun olarak ekinde 2/3 çoğunluğun imzasının bulunduğu sözleşme gönderilerek, on beş günlük süre verilir ve bu süre içerisinde anılı sözleşmenin imzalanmaması halinde hissesinin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nezdinde satışa çıkarılacağı ihtar edilir.
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra, ilgili belediye tarafından riskli yapının tahliyesi ve yıkımı için maliklere 60 günlük ve talep halinde 30 günlük ek süre verilir. İdarece, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenir. Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir. Malik tarafından kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine tahliye için bildirim yapılmadığının tespit edilmesi halinde bildirim idarece yapılır. Yıkım ruhsatı; yapı maliklerinden biri veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine, yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına veya yapının tahliye edildiğinin ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin fiilen kapatıldığının İdarece tespit edilerek tutanağa bağlanmasına ve yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesine istinaden, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı işgünü içerisinde düzenlenir.
Altmış gün olarak verilen bu süre içerisinde riskli yapıların yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir ve riskli yapılar, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur. Bu süreler içinde yıkım gerçekleştirilmezse idare tarafından yıkım gerçekleştirilir.
Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için;
a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler,
b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için on beş gün süre verildiğine dair belgeler,
c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler,
ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri, ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye müracaatta bulunulur. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olmasının beklenmesine gerek yoktur.
NOT : 19.10.2019 tarih 30923 sayılı resmi gazete ile kendilerine gönderilen sözleşmeyi on beş günlük süre içerisinde imzalamayan muhalif maliklerin satış gününe değin sözleşmeyi imzalamaları halinde satışın düşeceğine ilişkin kanun hükmü mülga haline gelmiştir. Dolayısıyla – başkaca bir kanuna aykırılık olmadığı takdir ve süreç hukuka uygun şekilde ilerliyorsa- muhalif malike gönderilen ihtarname ile kendilerine verilen on beş günlük sürenin sözleşmeyi imzalama konusunda son süre olduğunun unutulmaması gerektiğini hak kaybı yaşanmaması adına önemle belirtmek isteriz.
Satış talebinden sonra, satışı yapılacak hissenin beyanlar hanesine bu hususun işlenmesi için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından Tapu Müdürlüğüne bildirimde bulunulur. Satışı yapılacak arsa payının rayiç değerinin belirmesini yapmak üzere Bedel Tespit Komisyonu ve Satış Komisyonu oluşturulur. Bu kuruluşlar Lisanslı kuruluş tarafından tespit edilen değeri de göz önüne alınarak satışta göz önüne alınacak bedel tespitini gerçekleştirirler.
Müdürlük satışın yapılacağı yeri ve zamanı, üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Satışın yapılacağı yer ve zaman satışı izlemek üzere arsa payı satılacak maliklere de bildirilir. Ancak, arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur.
NOT : Gıyapta Satış işlemi 19.10.2019 tarihli 30923 sayılı resmi gazete ile getirilmiş yeni bir uygulama olup, muhalif maliklerin hisselerinin satışından haberdar dahi olmadan arsa paylarının mülkiyetlerini kaybetmelerine neden olabilecektir. Bu nedenle sürecin dikkatli ve özenli takibi oldukça önemlidir.
Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenmektedir. Aylık kira bedeli Bakanlıkça belirlenir. İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet edilen bağımsız bölümlerin malik, kiracı ve sınırlı ayni sahipleri faydalanır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilmektedir.
Kira yardımı başvuruları; tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde, Bakanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli yapılarda ise Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye yapılmaktadır.
Anlaşma sağlamayan maliklerin hissesinin satışından sonra müteahhit belediyeye inşaat ruhsatı için başvuruda bulunur ve inşaat tamamlandıktan sonra iskan alarak kentsel dönüşüm sürecini tamamlar.
Müteahhit firma inşaata bir yıldır başlamamışsa ya da başlanılan inşaat son altı aydır devam etmiyorsa maliklerin 2/3 çoğunluk ile başvurarak, genel mahkemelerde dava açılmasına gerek olmaksızın anılı sözleşmeyi feshetme hakları bulunmaktadır. Bu durum da 19.10.2019 tarihli resmi gazete ile getirilmiş yeni bir hukuki müessesedir.
Müteahhit ile malikler arasında imzalanan sözleşmede yükümlülüklere uyulmaması halinde ve inşaat, sözleşmeye uygun olarak teslim edilmediği ya da ayıplı bir şekilde teslim edilmek istenmesi halinde herhangi bir hak kaybına uğramamak adına GAYRİMENKUL HUKUKU/GAYRİMENKUL AVUKATI ve KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATI’ndan hukuki yardım alınmasının önemli olduğunu hatırlatır, değişen kanun hükümleri neticesinde hak kaybının olmaması için süreç takibinin altını çizeriz.
Detaylı bilgi ve randevu için İZMİR GAYRİMENKUL HUKUKU alanında ve İZMİR KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUKU alanında uzmanlaşmış olan hukuk büromuzdan randevu alabilirsiniz