Yapı Malikinin Sorumluluğu Konunusunun açıklanmasından önce yapı kelimesiyle ne ifade edilmek istendiğinin bilinmesi gerekir. Genel ifadelerle tanımlamak gerekirse yapı, geçici veya kalıcı, altında veya üstünde olmak üzere yerleştirilmek, döşenmek, dikilmek, takılmak suretiyle toprakla bağlantısı kurulmuş apartman, garaj, dükkan, ev, ahır, otopark, ofis, tünel, yol, trafo, maden ocakları, elektrik direkleri, kanalizasyonlar gibi akla gelebilecek toprakla bağlantılı diyebileceğimiz yapılardır.
Yapı maliki ise yukarıda izah ettiğimiz bina ve diğer eserlerin sahibidir.
Yapı eserinden kaynaklı sorumlulukta kusur aranmamaktadır. Zarar ile özensizlik arasında ilişki kurulabiliyorsa yapı sahibinin sorumluluğu gündeme gelecektir. Ağırlaştırılmış bir sorumluluk yüklenen yapı sahibi hiçbir kusuru olmaması halinde bile sorumlu tutulabilecektir. Meydana gelen bir olaydan maliki sorumlu tutabilmek için en basit ifadeyle oluşan zarar ve yapımdaki bozukluk veya bakımdaki özensizlik arasında birbirini etkileyen bir bağ olması, gerçekleşen zarar ile yapının yapımındaki bozukluk veya bakımındaki eksiklik arasında ilişki kurulabilmesi yeterlidir. Aksi halde kendisiyle ilişkilendirilemeyecek bir durumdan dolayı yapı sahibine sorumluluk yüklenemeyecektir. Yapı maliki aşağıda da açıkladığımız üzere, yalnızca binanın yapımındaki bozukluk veya özensizlik ile zarar arasındaki ilişkiyi ortadan kaldıran bir hal olduğunu ispat ederek sorumluluktan kurtulabilir. Beklenmeyen bir hal(ortalama bir insanın öngöremeyeceği ve önleyemeyeceği olaylar örneğin fırtına gibi doğa olayları) , zarara uğrayanın veya başka bir kişinin olayın gidişatını etkileyecek ağır kusuru yapı sahibinin sorumluluğuna sebep olacak zarar ile olay arasındaki ilişkiyi keser.
Yapı sahibinin sorumluluğu ağırlaştırılmış bir sorumluluktur, kişinin kusuru var mı yok mu bakılmadan sorumlu tutulur. Meydana gelen zarar ile bozukluk veya özensizlik arasında bir bağ varsa (yani o özensizlik olmasaydı zarar gerçekleşmeyecekti denebiliyorsa) yapı malikinin kendisine yüklenen sorumluluktan kurtulması kolay olmayacaktır. Yapı sahibi bu sorumluluktan kurtulmak istiyorsa kurtuluş kanıtı olarak ifade edilen üç durumdan birinin gerçekleştiğini ispat etmek zorundadır.
Yapı maliki ek kusuru söz konusu olduğu durumlarda bu kanıtlardan yararlanamayacaktır.
Türk Medeni Kanununun 69. maddesine göre binanın yapımındaki bozukluktan ve bakımındaki eksikliklerden sorumlu tutulabilecek kişiler yapı maliki ve yararlanma,oturma hakkı sahipleri olarak ayrılır . Yapı maliki(yapının sahibi) ve binadan yararlananlar(intifa hakkı sahipleri yani binanın mülkiyeti geçirilmeksizin o binayı kullanma,yararlanma hakkı verilmiş kişiler), binada oturma hakkına sahip olanlar sorumlu tutulacaklardır. Fakat yararlanma ve oturma hakkına sahip kişilerin sorumluluğu binanın sahibi kadar ağır değildir. Her birinin sorumluluğunu ayrı ayrı değerlendirmek gerekirse:
Söz konusu bina ya da yapı eserinin sahibi olan malik kural olarak her türlü zarardan sorumlu tutulacaktır. Yapının sahibi hem binanın veya yapının inşası sırasında meydana gelen zararlardan(örneğin müteahhitin çalışanlara temel kazdırması sırasında meydana gelen hatalar) yaptığı hatalardan hem de binanın, yapı eserinin bakımının düzenli yapılmamasından(Yıllar içinde eskimiş bahçe duvarının onarımının uzun yıllar boyunca ihmal edilmesi sonucu çökmesi) dolayı sonradan meydana gelecek zararlardan dolayı sorumlu tutulabilecektir.
-Arsa Sahibi ile Arsa Üzerinde İnşa Edilmiş Yapının Sahibinin Aynı Kişi Olmadığı Durumlarda Ne Yapılacaktır?
Arsanın sahibiyle arsanın üzerinde geçici veya kalıcı süreliğine inşa edilmiş yapının sahibi herzaman aynı kişi olmayabilir. Böyle durumlarda arsa sahibi değil, üzerine yapılmış sorunlu yapının sahibi sorumlu tutulacaktır. Yapı sahibi tespit edilirken kimin yapıdan yarar sağladığı da dikkate alınmalıdır. Örneğin bir başkasının tarlası üzerinden geçirilmiş tren raylarındaki bozulma sebebiyle hayvanlar üzerinde veya tarladaki mahsül üzerinde bir zarar meydana gelmiş olması durumunda arsa sahibi değil demiryolu altyapı işletmecisi zarardan sorumlu tutulacaktır.
-Bir Arsa Üzerinde Yapılmakta Olan Yapıyı Henüz Teslim Almamış, Üzerinde Egemenlik Kurmamış Malikin Durumu
Bir arsa üzerinde yapılan yapıyı henüz teslim almamış ve üzerinde egemenlik kurmamış olan malikin bina sahibi gibi sorumlu tutulabilmesi için yapıyı teslim alarak korumak üzere yapının üstünde egemenlik kurması aranmaktadır.
Gündelik hayatta sıkça karşılaşılan, kimin sorumlu olacağının belirlenmesine ilişkin şu duruma da değinmek gerekir: Bir yapının veya binanın eski sahibinin elinde bulunduğu sırada meydana getirdiği zarardan dolayı binanın veya yapının yeni sahibi sorumlu tutulamaz. Yapıyı veya binayı devreden önceki malik sorumlu tutulacaktır.
Bina veya yapı eserinden yararlanma(intifa) ve binada oturma hakkına sahip olan kişilerin sorumluluğu yapı sahibinin sorumluluğu kadar ağır değildir. Yapı maliki hem binanın yapımındaki bozukluklardan hem de bakımındaki eksikliklerden kaynaklanan zararlardan sorumlu tutulurken, Yararlanma ve oturma hakkı sahipleri ise sadece binanın veya yapı eserinin bakımındaki eksikliklerden yani sonradan meydana gelen zararlardan sorumlu tutulabileceklerdir. Yararlanma ve oturma hakkı sahiplerinin çoğu zaman binanın yapımı sırasında bina ile bir ilişkileri olmaması, bina veya yapı eseriyle ilişkilerinin sonradan kurulması sebebiyle en başından kaynaklı bir bozukluktan sorumlu tutulmaları haksızlık oluşturacaktır.
Başkasına ait bina ya da başka bir yapı eserinden zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi Türk Medeni Kanunu’nun 70. maddesine göre tehlikeli halin giderilmesi için gerekli tedbirlerin alınmasını o bina veya yapı üzerinde hakkı bulunan kişilerden talep edebilecektir. Örneğin yan yana olan iki binadan biri diğer binanın üstüne devrilme ihtimali olacak kadar eskimişse mağduriyetin doğmadan önlenmesi için kişi binanın onarılmasını, tehlikeli halin giderilmesini yapı sahibinden veya yapı üzerindeki hak sahiplerinden talep edebilir.
Yapı malikinin sorumluluğundan kaynaklanan davalarda kural davacının davasını kanıtlamakla yükümlü olmasıdır. Yani davayı açan taraf hakkını dayandırdığı durumların varlığını kanıtlamakla yükümlüdür. Yapı sahibinin ağırlaştırılmış sorumluluğu söz konusu olduğu için davacının yapının bakımında eksiklik olduğunu ya da yapının yapılırken bozuk bir şekilde yapıldığını kanıtlamasına gerek yoktur. Davacının sadece zarara uğradığını ve bu uğradığı zararın ilgili bina ya da yapı eserinden kaynaklandığını kanıtlaması yeterli olacaktır. Davalının yani yapının sahibinin ise kusurunun olmadığını kanıtlaması hiçbir anlam ifade etmeyecektir. Davalı sorumluluktan kurtulmak istiyorsa zarara uğrayan kişinin ya da üçüncü kişinin ağır kusuruyla olaya sebep olduğunu veya mücbir sebep(ortalama bir insanın öngöremeyeceği, önleyemeyeceği durumlar) haliyle kendisinin olayla ilişkisinin kesildiğini ispat etmesi gerekecektir.
Yapı eseri ya da bina sahibi meydana gelmiş bir zarardan dolayı tazminat ödemişse, binanın bozuk yapılmasından ya da bakımının ihmaliyle doğan zararda kimlerin payı varsa o kişilere rücu ederek(yani dönerek) ödediği bu tazminatın kendisine ödenmesini isteyebilecektir. Bu kişiler binanın bozuk yapılmasından kaynaklı zararlarda müteahhit, mimar, mühendis, çalışanlar olabileceği gibi; sonradan bakım eksikliği ve ihmalle meydana gelen zararlarda ise binadan yararlanma hakkına sahip olanlar, oturma hakkı sahipleri, kiracılar, zararı zamanında bildirmeyenler olabilir. Bu kişiler yapı maliki ile birlikte sorumlu olacaklardır. Bina sahibi rücu hakkını kullanarak diğer sorumluların kendisine tazminat ödemesini bekliyorsa bazı kanıtlar sunmak zorundadır. Kanundan doğan, sözleşme ilişkisinden doğan ya da haksız fiilden doğan bir zarar olduğunu kanıtlamalıdır. Çünkü bu kişiler kusuru yoksa sorumlu tutulamayacaktır yani kusurlarının kanıtlanması gerekmektedir. Şu iki durumda ise yapı sahibi kanıt ya da kusur aramaksızın kendisiyle beraber sorumlu olan kişilere dönerek ödediği tazminatı talep edebilecektir: yararlanma veya oturma hakkı sahiplerinin yalnızca böyle bir haktan yararlandıklarını ispat ederek yararlanma ve oturma hakkı sahiplerinden ödediği tazminatı talep edebilir. Paylı mülkiyetlerde ise mağdura ödeme yapan paydaş, diğer paydaşlara dönerek bu parayı onlardan isteyebilecektir.(herkesten yalnızca kendi payları oranında ödeme isteyebilir)
Tazminatın Diğer Kişilerden Talep Edilmesinde Zamanaşımı
Yapı ya da bina sahibi tazminatın tamamını ödediği ve zarardan kendisiyle beraber sorumlu olan kişilerin tamamını öğrendiği tarihten başlayarak 2 yıl ve her ihtimalde tazminatın tamamını ödediği tarihten başlayarak 10 yılın geçmesiyle kendisiyle beraber sorumlu olan kişilerden ödediği tazminatı talep etme hakkını kaybeder. Bina ya da yapı sahibi kendisinden tazminat talep edildiğini zarardan sorumlu olan diğer kişilere bildirmek zorundadır. Eğer Yapı maliki gerekli bildirimi yapmamışsa zamanaşımının işleyeceği tarih dürüstçe olması gereken zaman neyse ona göre belirlenir.
Bina Malikinin Sorumluluğundan Kaynaklı Davalarda Zamanaşımı
Zarar gören, zararı ve zarara sebep olan kişiyi(tazminat talep edeceği kişiyi) öğrendiği tarihten itibaren 2 yıl, zararın meydana geldiği tarihten 10 yıl geçmesiyle tazminat talep etme hakkını kaybeder. Ancak ceza kanunları söz konusu zararla ilgili daha uzun bir zamanaşımı öngörmüşse bu zamanaşımı uygulanır. Eğer zarar gören kişinin yapı malikine karşı borcu varsa tazminatı zamanaşımı sebebiyle alamasa dahi bu borcu ödemekten kaçınabilir.
Bina Malikinin Sorumluluğundan Kaynaklı Davalarda Görevli Mahkeme
Bina malikinin sorumluluğundan kaynaklanan davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Yargılamanın Ceza Hukukuyla İlişkilendirilmesi
Hakim kararını verirken zarar verenin kusurunu, ayırt etme gücünü incelediği aşamada ceza hukukunun sorumlulukla ilgili hükümlerine bağlı olmadığı gibi, ceza hakimi tarafından verilen beraat kararıyla da bağlı değildir . Ceza hakiminin kusurun değerlendirilmesi ve zararın belirlenmesine ilişkin kararı da hukuk hakimini bağlamayacaktır.
Sık Karşılaşılan Bazı Durumlar
Binadan başka bir binaya su sızması durumunda:
Binadan başka bir binaya su sızması yoluyla zarar verilmesi halinde kiracının kullanımına ilişkin kusurundan ya da bina malikinin kusursuz sorumluluğa göre veya her ikisinin beraber sorumluluğuna karar verilen durumlar yargıtay kararlarında mevcuttur.
Banyo, küvet veya şofbenden kaynaklanan zararlarda:
Banyo, küvet, şofbenler yapı eseri sayılmaktadır. Bakım ve onarım yükümlülüğü yapı malikine aittir. Hasardan sorumlu kişi yapı malikidir. Kiracıların ancak haksız fiil(zarar verici eylemler) işledikleri hallerde yapı malikiyle birlikte sorumlu tutulduklarına yargıtay kararlarında rastlanmaktadır.
Bina temizliği sırasında düşen tuğla ve benzerlerinin verdiği zararlarda:
Binanın temizliği sırasında düşen tuğla, kiremit benzerlerinin verdiği hasarlardan bina sahibi sorumludur.
Tesiste çıkan yangından kaynaklanan zararlarda:
Yangının yapı malikine ait tesiste çıktığı hallerde bina ya da yapı eseri sahibinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın bina sahibinin sorumluluğu doğacaktır.