Yılın son çeyreğinden herkese merhabalar,
Geçen sene Eylül ayı sonunda başlayan hızlı satışlar, fiyatların ateşli yükselişi, yaz ayıyla beraber tatile girmiş görünüyor. Temmuz ve Ağustos’taki düşük satış adetleri, Eylül ayında da devam etti. Eylül ayında Türkiye genelinde 113.402 adet konut satıldı. Satış adetleri Ağustos 2022’ye göre %8, Eylül 2021’e göre ise %22 düşüş göstermiştir. Kentimiz Adana’da da 2.019 adet konut satışıyla rakamlar bir önceki aya göre %16, geçen senenin aynı ayına göre ise %24 düşüş göstermiştir.
Bu düşüşe sebep olan belli başlı etkenler var. Gayrimenkul fiyatlarının yüksek bir noktaya gelmiş olması , geçen sene ev alabilecekken bir sebeple almayıp, bu sene ise istese dahi alamayan bir grup yarattı. Gayrimenkul fiyatlarında yaşanan yükseliş bazı evlerin fiyatlarını öyle bir aralığa getirdi ki, düşük gelirli alamıyor, yüksek gelirli o evleri beğenmiyor. Arafta kalan evler olmaya başladı.
Bir başka konu, artık genelde alıcılar sahip oldukları evleri satıp üzerine birikimini ekleyip, kredisini çekip yeni bir ev alabiliyor. Bu noktada alıcının beğendiği evin fiyatı yükseldiği zaman, o da anlaştığı başka bir alıcı olsa dahi ya fiyat yükseltmeye gidiyor ya da işlemden dönüyor. Domino etkisiyle kaç işlemin bozulduğunu düşünün. Maalesef piyasada bunları çok duyuyoruz. Özellikle de arada gayrimenkul danışmanının olmadığı, dolayısıyla satış protokolünün yapılmadığı, sözleşmeden cayma halinde ceza bedelinin çıkmayacağı durumlarda sık yaşanıyor.
Bir de sahibinden satılıklarda, satıcıların belirlediği afaki fiyatlar var. Fiyat o kadar gerçekten uzak ki alıcılar teklif verme gereği bile duymuyor, ev teklif almaksızın piyasada bekliyor. Bir ay sonrasında satıcı satamadığı eve daha yüksek fiyat istiyor. Kısır döngüde kaybolup gidiyor. Bu fiyatları baz alan ve buna inanan başka satıcılar da yanlış referans noktasıyla hareket ettiği için, ayın sonunda onlar da satılamayan evlerin sahipleri kervanına katılıyor.
Son olarak kredi konusu var. Son beş seneye baktığımızda, kredili satışlar tüm satışların %20 ila %40’ını oluşturuyor, Eylül ayında ise %15 ile dibi gördü. Devlet bankalarında konut kredisi faiz oranı %1.20. Ancak kredi verilmiyor. Piyasada mali sicili tertemiz en şanslı alıcılar devlet banklarından 500.000 TL dahi alma konusunda zorlanıyor, maalesef çok daha düşük rakamlar duyuyoruz. %1.20 faiz oranını duyan alıcılar, özel bankalarda (İş Bankasında) en düşük faiz oranı olan %2.05’i duyduğu zaman ise, çok yüksek bir oran duymuş gibi davranıyor ve kredi kullanmak istemiyor. Alıcıların ev alma iştahı kaçıyor.
Burada akıldan çıkarılmaması gereken nokta, gayrimenkul danışmanları olarak bizlerin alıcılara anlatması gereken konu, yıllık %27’e denk gelen bu oranın yıllık enflasyonun (%83) üçte biri olması; yani aslında çok ucuz kredi verilmesi . Şu anda kredi kullanılarak alınacak evlerde, aylık kredi miktarları yılın son çeyreği için yüksek gelse dahi, yeni yılla birlikte maaş zammı sonrası alıcılarda rahatlama olacağı aşikar. Temmuz zammı öncesi Haziran ayında alım yapan birçok alıcı gibi.
Satış fiyatlarına göz atalım. Endeksa verilerine göre Eylül ayında Türkiye geneli konutlarda yıllık değer değişimi %202. En yüksek oranlar son beş aydır olduğu gibi, %241 – %244 bandıyla İstanbul, Antalya ve komşumuz Mersin’de. Adana’da ise bu oran %189. Bu oranlarda zirvenin görüldüğü, artık oranın bir miktar sabitlendiği hatta gerilemeye başladığı görülüyor. Ortalama konut metrekare satış fiyatı ülke genelinde 11.972 ₺’ye çıkarken, kentimizde 9.765 ₺’ye vardı. Ortalama konut satış fiyatı ise Türkiye’de 1.556.360 ₺’ye, Adana’da 1.562.400 ₺’ye çıktı. Fiyatların geçen aylara göre daha sakin bir şekilde bu seviyelerde devam edeceği bekleniyor.
Piyasada satışların düşük seyrettiği şu ortamda, doğru fiyatı belirlemek, doğru pazarlama çalışmalarını yapmak ve veritabanı tutmak daha da önemli hale geldi. Siz de alanında uzman ve yetkin danışmanlarla çalışmak istiyorsanız gelin tanışalım. Bu keyifli ve heyecanlı satış sürecini, güven duygusu temelinde, şeffaf bir şekilde, beraber yürütelim, birlikte işleme çevirelim. Sıradaki satışı sizin gayrimenkulünüz için yapmak isteriz. Gayrimenkulünüze 3D sanal tur hazırlanmasını ve gayrimenkulünüzün reklam kampanyalarımızda yer almasını ister misiniz? Biz gayrimenkulünüzü satmak için hazırız! Ya siz ondan ayrılmaya hazır mısınız? 😊
Klikya’dan Dergimizin Ekim sayısına ulaşmak ve portföy seçkilerimizi incelemek için https://bit.ly/klikyadandergiekim22 linkine tıklayınız.