Ruhsat alınmaksızın veya ruhsatı olsa bile ona aykırı şekilde yapılan yapılara özellikle kırsal kesimlerde sıkça rastlanır. Kaçak yapı olarak adlandırılan bu yapıların akıbeti hakkında detayları sizler için derledik.
İçindekiler
İmar Kanunu 42. Madde uyarınca kaçak yapılara ilişkin verilen idari para cezalarına karşı idareye itiraz etme veya mahkemede dava açma yoluna gidilebilir. Bu konuda daha detaylı bilgiyi yazının devamında bulabilirsiniz.
3194 Sayılı İmar Kanunu’nun “İdari müeyyideler” başlıklı 42. Maddesi imar mevzuatına uygun olmayan fiiller ve haller konusunda uygulanacak yaptırımları düzenlemektedir. Maddede belirtilen yaptırımlar kanuna aykırı durumun tespitinden itibaren 10 iş günü içerisinde ilgili idare encümeni tarafından uygulanır.
İmar para cezasının kimlere verilebileceği m.42/2’de düzenlenmiştir. Buna göre:
İmar para cezası cezaların şahsiliği ilkesi gereği yukarıda sayılan kişilere kesilmelidir. Bu nedenle bu kişilerin doğru tespit edilmesi önemlidir.
Yapı müteahhidi inşaatın yapım sürecinin tamamını planlayan ve koordine eden kişidir.
Yapı sahibi ruhsat olmaksızın yapı yapan veya ruhsat var olmakla birlikte yapıyı ruhsata aykırı yapan kişidir. Uygulamada bu konuda sıklıkla tapu kayıtlarında malik olarak gözüken kişinin yapı sahibi olduğunu düşünme hatasına düşülmektedir. Oysa ki yapı sahibi tapuda malik olarak gözüken kişiden farklı olabilir.
Eklemek gerekir ki yapı sahibi ile yapı müteahhidinin aynı kişi olduğu durumlarda iki sıfat için ayrı ayrı ceza verilmeyip yalnızca tek bir para cezası verilir.
Fenni sorumlu kişilere kendi uzmanlık alanlarıyla sınırlı olmak üzere yalnızca bu alanlardaki imara uygun olmayan durumlar hakkında para cezası verilebilir.
İmar para cezasının miktarı hesaplanırken yapının kanuna aykırı şekilde yapılan her metrekaresi, o yapının ait olduğu sınıf ve grup için kanunda tespit edilmiş olan ceza miktarı ile çarpılır. Örneğin 2022 yılında I. Sınıf A grubu yapılardaki usulsüzlükler için metrekare başına 12,50- TL idari para cezası belirlenmiştir*. Bu gruba ait bir yapıda 100 metrekarelik bir alanda kanuna aykırılık olması halinde 100×12,50= 1.250-TL idari para cezası uygulanır.
İnşaat alanı üzerinden hesap yapmanın mümkün olmadığı, yapı malzemesi gerekliliklerinin yerine getirilmemesi veya yapının cephesini değiştiren uygulamalar da söz konusu olabilir. Bu durumda tespit tarihinde yürürlükte bulunan birim fiyat listesi dikkate alınır. İdare buna göre belirlediği bedelin %20’si kadar idari para cezasına hükmeder.
Devlet izni olmaksızın yapılan yapılar kaçak yapı olarak nitelendirilir. Kaçak yapı yapmanın cezası 500.000- TL ila 25.000.000- TL arasında değişir**.
Kaçak yapı cezası ödenmezse devlet parayı icra yoluyla tahsil etme yoluna gidecektir. Kaçak yapı aynı zamanda imar kirliliğine de neden oluyorsa Türk Ceza Kanunu kapsamında 1 ila 5 yıl hapis cezası öngörülmüştür. Bu ceza adli para cezasına çevrilebilir.
Belediye Encümeninin Yıkım ve Para Cezasına Karşı Ne Yapılabilir?
İdari bir işlem olan yıkım kararına karşı itiraz veya dava yoluna başvurulabilir.
İtiraz yoluna başvurulacaksa kararın tebliğinden itibaren 60 gün içerisinde idareye başvuru yapılmalı ve kararın iptali talep edilmelidir. İdare bu konuda olumsuz bir karar verirse veya başvurudan itibaren 60 gün içinde herhangi bir karar bildirmezse yıkım kararına karşı iptal davası açılabilir. Olumsuz kararın tebliğinden veya idarece cevap verilmediği takdirde 60 günlük sürenin bitiminden itibaren başlamak üzere 60 gün içinde dava yoluna gidilmesi gerekir.
Yıkım kararına karşı itiraz yoluna gitmeksizin doğrudan dava da açılabilir. Yıkım kararında hukuka aykırılık olması halinde açılabilecek bu davada idare mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme ise ilgili yapının bulunduğu yer mahkemesi olacaktır. Eklemek gerekir ki iptal davasının açılması tek başına yıkım kararının uygulanmasını durdurmayacağından davanın yürütmeyi durdurma talepli şekilde açılması önemlidir.
İdari para cezasına karşı da aynı şekilde dava açılabilir veya idareye itiraz edilebilir.
Belediye encümeni tarafından verilen yıkım kararı zamanaşımına uğramaz.
Ruhsatsız veya ruhsata aykırı şekilde imar edilen bir yapı tespit edildiği zaman idarece inşaatın durumu tespit edilerek mühürlenir. Bu işlem sırasında tutulan tutanak Yapı Tatil Zaptı’dır.
Yapı tatil tutanağı kaçak yapıların mühürlenmesini belgeleyen evrak olarak tanımlanabilir. Yapı tatil tutanağı olarak bazı belediyeler ve il özel idareleri kendi oluşturdukları taslakları kullanmaktadır. Ayrıca Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Ek-7 ’de bulunan yapı tatil zaptı örneği şu şekildedir:
EK-7
FORM – 16
YAPI TATİL ZAPTI ÖRNEĞİ
|
T.C.
……………….………… BELEDİYESİ / İL ÖZEL İDARESİ YAPI TATİL ZAPTI |
|||
| İL: | MAL SAHİBİ: | ||
| İLÇE/BELDE: | YAPI MÜTEAAHİDİ: | ||
| ADRES: | |||
| PAFTA: | RUHSATSIZ | ||
| ADA: | |||
| PARSEL: |
RUHSAT VE EKİ
PROJELERE AYKIRI |
||
|
ZAPTIN TUTULDUĞU ESNADA YAPININ DURUMU VE AYKIRILIKLAR:
……………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………… Yukarıda bilgileri yer alan yapıda …./…./….. tarihinde yapılan incelemede ruhsatsız/ruhsat eki projesine aykırı olarak gerçekleşen inşai faaliyetler tespit edilerek iş bu yapı tatil zaptı 3194 sayılı İmar Kanununun 32 nci maddesi uyarınca bir nüshası yapı yerine asılmak, bir nüshası da muhtarlığa iletilmek, bir nüshası da İdarede kalmak üzere tarafımızca (3) nüsha olarak düzenlenmiş ve imza altına alınmıştır. Teknik Personel Teknik Personel Yapı Sahibi veya Tarih İdare İdare Şantiye Şefi veya İdare Onay Yapı Müteahhidi |
|||
Yapı Tatil Tutanağında Olması Gereken Zorunlu Unsurlar
Yapı tatil tutanağında aşağıdaki hususlara mutlaka yer verilmesi gerekir:
Yapı tatil tutanağını alanında uzman mühendisler ve fen elemanları düzenleyebilir. Fen elemanları elektrik tesisatı, ısıtma, makine gibi alanlarda mesleki ve teknik öğrenim veren en az lise düzeyindeki okullardan mezun olmuş kişilerdir. Herhangi bir lise mezunu olup bakanlıkça bu konularda açılan kursları tamamlayarak ustalık belgesi almış kişiler de bu kapsama girer.
İmar para cezası belirlenirken yapının ne kadarlık bir alanında usulsüzlük yapıldığı dikkate alınarak hesap yapılır. Bu nedenle usulsüzlük yapılan alanın metrekare olarak ölçümü tespit edilmeli ve yapı tatil tutanağında belirtilmelidir. Tutanağın “Kroki” kısmı ile “Yapının durumu” başlıklı kısmı arasında bir çelişki bulunmamalıdır.
Yapı tatil tutanağına karşı idareye itirazda bulunulabilir. Ayrıca tebligattan itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık olarak imar hukuku ve daha birçok alanda danışmanlık hizmeti vermek üzere profesyonel ekibimizle yanınızdayız!