ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ
Av. İSHAK KAMİL KİSBET
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, TARAFLARI VE HUKUKİ NİTELİĞİ
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’ nda düzenlenen tipik sözleşmelerden değildir. Bu sebeple bu tür sözleşmenin kanuni bir tanımı bulunmamaktadır. Ancak doktrindeki görüşlerden ve Yargıtay’ ın yerleşik içtihatlarından [1] yola çıkarak bir tanım yapmak mümkündür. Şunu belirtmek de fayda var ki, sözleşmeler nasıl “tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirlerine uygun olarak açılmalarıyla kurulursa” arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de aynı bu şekilde tarafların karşılıklı iradelerinin birbirine uyması ile kurulacaktır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, doktrinde, “arsa sahibinin belirli paylarının mülkiyetini, müteahhidin arsa üzerinde inşa edeceği binanın belirlenen bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında müteahhide devretmeyi taahhüt etmesi” [2] olarak tanımlanmıştır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle yüklenici, arsa sahibinin arsası üzerinde ve arsadaki belli payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümler yapmak suretiyle bütünlük arz eden kat yapma borcu altına girmektedir. [3]
Doktrindeki ve Yargıtay kararlarındaki tanımlara bakılıp genel bir tanım yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahiplerinin arsası üzerinde müteahhitlerin inşaat yapıp teslim etmeyi ve arsa sahiplerinin de bedel yerine belirli arsa payı ve bağımsız bölüm mülkiyetini müteahhide devretmeyi üstlendiği sözleşmedir. [4]
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde doktrinde ve uygulamada bir anlam adlandırma karmaşası mevcuttur. Nitekim bu husus uygulamada bazı görüşler tarafından son verilmesi gerektiğine inanılan bir durum olmuştur. [5] Hem doktrinde hem bir takım hukuki eserlerde kat karşılığı inşaat sözleşmesi kavramı da en az arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kavramı kadar yaygın olarak kullanılmaktadır. Ancak hukuki tanımı tam olarak karşılayabilmesi için kanaatimizce kat karşılığı inşaat sözleşmesi kavramı yerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kavramının kullanılması daha doğru ve isabetli olacaktır.
[1] YHGK., 16.01.2013 T., 2012/13-592 E., 2013/65 K. : “Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir” (Corpus Web Hukuk Mevzuat ve İçtihat Programı, Erişim Tarihi: 06.12.2020)
[2] ERMAN, H. 2010. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi. 3. Baskı. İstanbul: Der Yayınları. s.1
[3] YAVUZ, C. 2012. Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler. İstanbul: Seçkin Yayıncılık. 10. Baskı. S. 483
[4] TÜRE, T. 2020. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Kurulması. İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı Yüksek Lisans Tezi. İstanbul. s.5
[5] ÖZMEN, S. E. KARAMAN, T. 2013. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Konusunda Uygulama Hataları. İBD, C. 87, sy.1 s.48.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi müteahhide ait olacak bağımsız bölümlere isabet edecek arsa paylarını müteahhide satmayı vaat etmekte, müteahhit de arsa üzerine inşaat yaparak belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt etmektedir. [1] Bu bakımdan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları, müteahhit ve arsa sahibidir.
[1] ÇATIKKAŞ, Ö. YENER, M. 2017 Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Boyutu ve Muhasebeleştirilmesi. Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi. C. 39. Sy. 1. S. 65-75
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, müteahhit açısından nitelik olarak eser sözleşmesinin hükümlerini içermektedir. Bu sebeple arsa sahibi için eser sözleşmelerinde ki iş sahibi sıfatı benzetmesi yapmak mümkündür. Arsa sahibi, üzerinde inşaat yapılacak olan arsanın sahibi olup, arsa üzerinde inşaat yapılabilmesi için arsa üzerindeki haklarını belirli oranda müteahhide devrini taahhüt eden kişidir.
Arsa sahibi, sözleşmeye konu arsa üzerinde yapılacak olan yapının meydana getirilmesinde ve bu yapının tesliminde çıkarı olan gerçek veya tüzel kişileri ifade etmektedir. [1] Bu tüzel kişiler, özel hukuk tüzel kişisi [2] veya kamu tüzel kişisi olabilirler. Kanun burada bir ayrım getirmemiştir. Arsa sahibi tek kişi olabileceği gibi birden fazla kişi de olabilir. [3] Diğer bir deyişle, inşaat yapılacak arsanın birden fazla maliki olabilir.
Arsa sahibi, mühendis veya mimar gibi bir kişiyi inşaat işlerinin yönetimiyle ilgili olarak görevlendirebilmektedir. Danışman mühendis olarak anılan bu kişiler, arsa sahibinin temsilcisi olup, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde taraf sıfatını taşımamaktadır. [4]
[1] DUMAN, İ. 2018 Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Nasıl Düzenlenmelidir. Ankara: Seçkin Yayıncılık. 2. Baskı. s.19
[2] YHGK, 30.03.2017 T. 1993/15-860 E., 1994/181 K.: “ Öncelikle, kooperatif ana sözleşmesinin ve ticaret sicili dosyasının getirtilerek, ana sözleşme ile yönetim kurulu üyelerine ne gibi yetkilerin verildiğinin ve bu yetkileri kimlerin ne şekilde kullanabileceklerinin belirlenmesinin, kooperatifin amacı ve bu amaç içinde kat karşılığı inşaat yapıp yapmayacağının tespitinin gerekeceği, kooperatif sözleşmesinin inikadından sonra müdür olarak tayin olunan Hayati tarafından imzalanan akitlere ve yapılan inşaata, kooperatifçe onay verilip verilmediğinin tartışılmasının gerekeceği, kooperatiflerde en yetkili organ genel kurul olup yasanın amir hükümleri dışında kooperatifle ilgili her konuda karar almaya yetkili olduğu, bu nedenle, vekilce gerçekleştirilen sözleşmelerin geçersiz olduğu kabul edilse bile, genel kurulca benimsenmişse artık bu akdin feshinin istenmesinin iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı, o halde, Genel Kurul’un bu işleme onay verip vermediğinin araştırılıp tartışılmasının gerekeceği…” (Corpus Web Hukuk Mevzuat ve İçtihat Programı, Erişim Tarihi: 06.12.2020)
[3] Uygulamada bu durum en çok karşılaşılan örneklerdendir. Şöyle ki, genellikle intikal yolu ile geçen arsalarda arsa sahibi birden fazla kişidir. Eğer intikal yapılmamışsa arsa sahipleri arsa üzerinde elbirliği mülkiyeti şeklinde hak sahibi olurlar. İntikal yapılan arsalarda ise paylı mülkiyet söz konusu olur ki bu durumda da arsa üzerinde birden fazla hak sahibi bulunmaktadır.
[1]TÜRE. s. 8
[1]Ortak girişimdeki müteahhitler, müteselsil sorumlu olarak, hak ve sorumluluklarıyla işin bütününü birlikte yaparlar.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, her iki taraf da karşılıklı olarak borçlu ve alacaklı durumuna girdiğinden, sözleşme tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Arsa sahibi sözleşme ile kararlaştırılan arsa paylarının mülkiyetini müteahhide devretmek, müteahhit de binayı tamamlayarak belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmek borcu altına girmektedir.
Hukuki niteliği bakımından düşünüldüğünde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen, kanunda düzenlenmemiş, karma nitelikte, sürekli-ani edim karmaşığı bir borç ilişkisi doğuran, tapu kütüğüne şerh edilebilen bir sözleşmedir. Eser sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmeleri TBK (m.355) tarafından özel bir geçerlilik şekline (TBK md.11) tabi tutulmamıştır. [1]
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, sözleşmenin tarafları olan arsa sahibi ve müteahhit, karşılıklı olarak borçlu ve alacaklı konumunda olduğundan dolayı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme niteliğindedir. [2] Yargıtay’ ın yerleşik içtihatların da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin iki tarafa borç yükleyen sözleşme olduğu kabul edilmiştir. [3]
Tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde karşılıklılık ilişkisi olup bu ilişki edimlerin karşılıklı değişimiyle söz konusu olur. [4]
[1] ERTAŞ, Ş. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hak ve Borçların Devri. s.80
[2] BÜYÜKAY, Y. 2014. Eser Sözleşmesi. Ankara: Yetkin Yayınları. s.42
[3] Y. 23. HD. 27.05.2016 T., 2015/1825 E., 2016/3295 K.: “ Somut olayda, davacı arsa sahipleri tarafından davalı yüklenici ile aralarında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak gecikme tazminatının tahsili istenilmiştir. 6098 sayılı TBK’nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir.” (Corpus Web Hukuk Mevzuat ve İçtihat Programı, Erişim Tarihi: 06.12.2020)
[4] EREN, F. 2017. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: Yetkin Yayınları. 22. Baskı. s.211
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olması nedeniyle, bu sözleşmeye, TBK’ nın karşılıklı borç yükleyen sözleşmelere ilişkin hükümleri de uygulanacaktır. Dolayısıyla, ödemezlik def’ine ilişkin TBK m.97, ifa güçsüzlüğüne ilişkin TBK m.98, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde borçlu temerrüdüne ilişkin TBK m.123,124,125 hükümleri uygulama alanı bulabilecektir.
Sözleşme tipleri, 6098 sayılı TBK’ nın m.207-645 arasında düzenlenmiştir. Bununla birlikte, taraflar, sözleşme serbestisi ilkesi gereğince sözleşmenin içeriğini, kanunda öngörülen sınırlar içerisinde serbestçe belirleyebilirler. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, kanunda özel olarak düzenlenmiş sözleşmelerden olmadığından atipik sözleşme olarak adlandırılır.
Atipik sözleşmelerde; karma, birleşik ve kendine özgü yapısı olan sözleşmeler olmak üzere üçe ayırılır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hem satım sözleşmesine hem de eser sözleşmesine ilişkin hükümleri içermesi sebebiyle çift tipli karma bir sözleşmedir. Arsa sahibinin borcu olan taşınmaz mülkiyetini geçirme, yüklenicinin eser sözleşmesinin unsuru olan inşaatı yapma ve bağımsız bölümü devretme borcu ile mübadele ilişkisi içinde bulunmaktadır. Böylece kanunla düzenlenmiş iki sözleşmeye ait edimler, kanunun öngörmediği bir tarzda bir araya getirilmektedir. [1] Yargıtay kararları da bu yönde karar vermiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin çift tipli karma nitelikli sözleşme olduğunu kabul etmişlerdir. [2]
Karma sözleşmelere hangi hükümlerin uygulanacağına yönelik doktrinde çeşitli görüşler öne sürülmüştür. Doktrinde genel olarak kabul edilen görüş, yaratma(kıyas) teorisidir. Dolayısıyla çalışmamıza konu olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de, taşınmaz satış ve eser sözleşmesine ilişkin hükümlerin ancak kıyas yoluyla uygulanması, hükümlerin uygulanmasında çatışma olması halinde, sözleşmenin amacı ve taraf menfaatleri gözetilerek hakkaniyete uygun bir karar verilecektir. Gerektiği durumda sırasıyla TBK’ nın genel hükümleri ile örf ve adet hukuku uygulanacak, sonuç elde edilemezse TMK m.1 uyarınca hukuk yaratma yoluna gidilecektir. [3]
Ani edimli borç ilişkisinde edimin ifasıyla borcun sona ermesi aynı anda gerçekleşmektedir. Burada alacaklının menfaati bir anda gerçekleştiği için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan borç ilişkisi de ani edimli bir borç ilişkisi olarak karşımıza çıkmaktadır. [4]
Ani edimli sözleşme olması sadece hukuki niteliğin tespiti açısından değil fesih yoluyla tarafların sözleşmeye son vermeleri açısından da önemlidir. Zira bu sözleşmeyi ani edimli bir sözleşme olarak nitelendirmek sözleşmeyi geçmişe yönelik olarak sona erdirecektir. Taraf menfaatleri ve sözleşmenin geçmişe yönelik olarak sona erdirilmesi göz önüne alındığında ani edimli olarak kabul etmek daha uygun olacaktır.
Diğer bir görüşe göre bu sözleşme sürekli bir borç ilişkisi doğurmaktadır. Bu görüşe göre edimler, bütünlük oluşturan sonucun meydana gelmesinden önce de zaman içinde ve bölümler halinde ifa edilmektedir. Bu süre içerisinde taraflar arasında sürekli borç ilişkisi kurulmaktadır. [5]
Yargıtay [6] , kural olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olarak sona erdiğinin kabul edileceğini, ancak her somut olayın kendi içerisinde değerlendirilmesi gerektiğini belirterek, olayın niteliğinin elvermemesi durumunda hakkaniyet ilkesi de gözetilerek TMK md.2 uyarınca sözleşmenin sona ermesinin ileriye etkili olarak sonuç doğurabileceğine işaret etmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kişisel hak doğuran sözleşmelerden olduklarından dolayı, TMK’ da şerh edilebilir kişisel haklar arasında sayılmıştır. Müteahhidin taşınmaz üzerindeki kişisel hakkı tapuda şerh edilerek arsa sahibinin taşınmazı bir üçüncü kişiye devretmesini engeller. Tapudaki şerh sayesinde müteahhit taşınmaz üzerinde sözleşmeden doğan haklarını üçüncü kişilere karşı ileri sürebilecektir. Sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getiren müteahhit, arsanın üçüncü kişilere devri halinde, kendisine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilerden isteme hakkına sahip olabilecektir.
Tapuda şerh verilmesi halinde, kişisel hakka dayanan borç ilişkisi şerhten sonra eşyaya bağlı borç haline gelecektir. Bu durumda şerhten sonra taşınmaz üzerinde ayni hak kazanan veya haciz koyduran alacaklılara karşı, müteahhit, sözleşmeden dolayı doğan haklarını ileri sürerek ayni hakların terkinini, hacizlerin kaldırılmasını talep edebilir hale gelecektir.
Bu bölümde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tanımı yapılarak, kanunda ve uygulamada hangi tür sözleşmelerden olduğunu, uygulanacak hukuku, taraflarını ve hukuki niteliğini anlatmaya çalışıp, esas konumuz olan işlem temelinin çökmesine ilişkin ön bilgilendirme yaptık. İkinci bölümde ise ahde vefa ilkesinin istisnalarından biri olan işlem temelini çökmesi ve bu durumun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine etkisini inceleyeceğiz.
AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ, AHDE VEFA İLKESİ, İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ VE SÖZLEŞMENİN DEĞİŞEN KOŞULLARA UYARLANMASI
Her sözleşme, ifa edilmek amacıyla yapılmaktadır. Ahde vefa ilkesi uyarınca sözleşme kurulduktan sonra meydana gelen hal ve şartlar, tarafların sözleşme ile üstlendikleri ifaları etkilememelidir. Ancak her ilke gibi bu ilkenin de istisnasız uygulanması mümkün olmamaktadır. Ahde vefa ilkesinin istisnalarından birini işlem temelinin çökmesi oluşturmaktadır.
Bazen borç tamamen imkânsız hale gelmemiş ancak edimin ifası çok zorlaşmış ve sözleşme sonucu gerçekleşecek edimden çok daha ağır mali külfet getirecek bir hal almış olabilir. Bu durumda TBK 136. madde anlamında bir imkânsızlık söz konusu değildir. Çünkü bu durumda ifa hâlâ mümkün olmakla beraber sözleşmenin değişen şartlar altında ifası, karşı edim ile dengesini yitirmiş ve borçlu açısından ağır mali yük getirmiştir. Sözleşme kurulduktan sonra gerçekleşen değişiklikler sözleşmenin bir tarafı için katlanılmaz durumda ise mağdur taraf sözleşmenin uyarlanmasını, feshi ya da sözleşmeden dönmeyi talep edebilecektir.
818 sayılı TBK’ da yer almayan ancak 6098 sayılı TBK m. 138 “Aşırı İfa Güçlüğü” başlığı ile kendisine yer bulan sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasının önü açılmıştır. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır (TBK m.138).
Madde gerekçesinde “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen “işlem temelinin çökmesin” ne ilişkindir. Bu durum imkânsızlıktan farklı olarak aşırı ifa güçlüğüne dayanmaktadır.
Ahde vefa ilkesi sözleşmeler hukukunun en temel ilkelerindedir. Bu ilkeye göre borçlu sözleşmenin yapıldığı anda doğan edimlerini sözleşmeye bağlı olarak yerine getirmelidir. [7] Ancak ahde vefa ilkesi yani sözleşmeye bağlılık TMK md. 2’ de düzenlenen dürüstlük kuralına uygun olarak varlığını korur. Şöyle ki, TMK md. 2: “Herkes hakkını kullanırken iyi niyet kurallarına uymakla yükümlüdür. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” kuralı gereğince ahde vefa ilkesi kendisine uygun hareket alanı bulabilecektir.
Sözleşmenin ifası sırasında şartların değişmesi halinde, doğruluk ve dürüstlük kuralı gereği sözleşmenin ve ifanın yeni koşullara uyarlanması gerekliyse, ahde vefa ilkesinin aksine sözleşme yeni hal ve şartlara göre değiştirilecektir. Bu duruma “sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması” ilkesi denmektedir. [8]
Ahde vefa ilkesinin istisnasını işlem temelinin çökmesi teorisi oluşturur. İmkansızlık kavramından farklı olarak aşırı ifa güçlüğüne dayanan sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması isteminin temeli, dürüstlük kuralıdır. Ancak sözleşmenin uyarlanması katı şartlara bağlı olup ender rastlanan bir durumdur.
İşlem temeli, “sözleşmenin asıl içeriğine dahil olmamakla birlikte sözleşmenin kurulması aşamasında ortaya çıkan ve işlem iradesinin dayanağı olan belirli koşulların varlığına veya gelecekte ortaya çıkmalarına ilişkin tasavvurlar” olarak anlatılabilir. [9] Sözleşme ile inşa edilen edimlerin sözleşmeye uygun olarak gerçekleştirilmesinin mümkün olmayacağı sonradan anlaşıldığında işlem temeli çökmüş sayılacaktır.
İşlem temelinin çökmesinin temelinde TMK’ nın 2. Maddesinde yer alan dürüstlük kuralı vardır. İşlem temelinin çökmesi kavramı altında değerlendirilen aşırı ifa güçlüğü, sözleşmenin temelini oluşturan unsurların, sözleşmenin kurulması sırasında tarafların öngöremeyecekleri, hesaba katmalarının beklenemeyeceği olağanüstü durumların ortaya çıkmasıyla esaslı şekilde değişmesini, sözleşmede edimler arasında kurulan dengenin alt üst olmasını, borçlu için sözleşme koşullarında borcun ifasının dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde ağırlaşmasını ifade etmektedir. [10]
Mücbir sebep ile işlem temelinin çökmesi yakın ilişkili içinde olan kavramlardır. Mücbir sebep ve beklenmeyen haller de borçlunun sorumluluğunun devam edeceği, uyarlama talebinde bulunmayacağı sözleşmede kararlaştırabilir. Bu gibi durumlarda, sözleşme şartının TMK md. 2 kapsamında dürüstlük kuralına uygunluğu, emredici kurallara, ahlaka adaba aykırılığı her somut olaya göre değerlendirmek daha doğru olacaktır.
Ayıp sebebiyle sözleşmedeki edimlerin ifa edilememesi ile işlem temelinin çökmesi arasında da bazı farklılıklar vardır. Şöyle ki, sözleşme tarafları, satın alınan bir arsanın sözleşmenin kurulması anında imara açık olup olmadığı konusunda ihtilafa düşmüşlerse, bu noktada ayıp hükümleri devreye girer; arsa satın alınırken imar açık değil, ancak imara açılacağına kesin gözüyle bakılıyorken, sözleşmenin kurulmasından sonra imara açılmayacağı belli olmuş ise işlem temelinin çökmesi uygulanabilir. [11]
Yukarda değindiğimiz üzere imkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli dürüstlük kuralıdır. Fakat sözleşmelerin değişen koşullara uyarlanabilmesi kolay değildir. Bunun için aşağıda belirtilen dört şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:
Kanunun bu maddesi uyarınca bu dört koşulun hepsi birlikte gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Sözleşmenin yeni koşullara uygulanması mümkün değilse sözleşmeden dönme hakkı kullanılabilir; sürekli edimli sözleşmelerde kural olarak, fesih hakkı kullanılır. [12] Uyarlama hakkının kullanılabilmesi için öncelikle aşırı ifa güçlüğüne maruz kalan tarafın, sözleşmenin diğer taraflı ile müzakere yaparak sonuç almaya çalışması gerekir. Aksi halde uyarlama hakkının kullanmak mümkün olmaz.
Müteahhit aşırı enflasyon, devalüasyon, ekonomik kriz, deprem, sel, heyelan, terör gibi nedenlerle sözleşmenin uyarlanması talebinde bulunabilir. Tabi ki müteahhidin bu talepte bulunması için TBK’ da sayılan dört şartın birlikte gerçekleşmiş olması gerekir. [13]
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bir nevi eser sözleşmesi niteliğinde olduğundan müteahhidin işinin ehli olduğu kabul edilir. Bu sebeple öngörüsünün dikkate alınması gerekir. Ayrıca müteahhitlerin tacir olma durumları da söz konusu olabilir. Bu halde TTK uyarınca bu kapsama giren müteahhitlerin basiretli tacir gibi hareket etmeleri beklenir. [14]
İnşaata başlandıktan sonra parselin dışındaki heyelanı önlemek için yapılması gereken kazıklı istinat duvarının neden olacağı aşırı maliyetin dengelenmesi isteği makul karşılanabilir. Önemli olan ortaya çıkan durumun yüklenicinin rizikosu tarafından karşılanıp karşılanmayacağıdır.
İşin kısmi ifasından sonra yahut tamamlanıp teslim edilmesinden sonra da şartlar varsa uyarlama talebinde bulunulabilir. İşin kısmi ifasından sonra sözleşmesinin uyarlanması uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Örneğin, (1) nolu parselde yapılacak 10 dairenin 8 adedi arsa sahibine, 2 adedi de müteahhide kalacaktır. Aynı şekilde (2) nolu parselde yapılacak 10 adet daireden de 2 adedi arsa sahibine 8 adedi müteahhide ait olacaktır. Müteahhit (1) nolu parseldeki inşaatı tamamlamasına rağmen, (2) nolu parseldeki inşaata imar problemleri nedeniyle başlayamayacaksa, sözleşmenin uyarlanması sonucu (1) parselden kendisine 3 adet daire daha verilmesini, böylelikle söz konusu parselde, 5 daire arsa sahibi, 5 daire kendisine kalacak şekilde %50-%50 paylaşımın gerçekleştirilmesini talep edebilmelidir. [15]
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde temerrüde düşen tarafın, uyarlama talebinde bulunabilmesi için temerrüde düşmede herhangi bir kusuru bulunmamalıdır. [16] [17] Ayrıca uyarlama talebinde bulunulabilmesi için yukarıda bahsettiğimiz gibi öncelikle sözleşmenin diğer tarafıyla iletişime geçilmesi gerekir. İnşaat sözleşmelerinde uyarlama talebinde bulunulabilmesi için sözleşmenin diğer tarafına ihbarda bulunulması şartı aranır. İhbar ile birlikte uyarlamanın şekli yönünde de taleplerde bulunulmalıdır. İhbar yükümlülüğü her türlü delil ile ispat edilebilir. Ancak uygulamada ispat yükü açısından problem yaşanmaması adına uyarlama talebinde bulunan kişinin uyarlama gerektirecek durumu yazılı olarak en azından noter kanalı ile diğer tarafa bildirmesi isabetli olacaktır. [18]
İhbar, iş sahibinin değişen koşullara göre önlem alınmasını sağlar. İş sahibi bu durumda kendisine tanınan hakkı kullanarak o zamana kadar yapılan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin zararını karşılamak şartıyla işin devamına engel olmak isteyebilir. [19]
Uyarlama talebinde bulunacak taraf ihbarda bulunmanın bir yararı olmayacağını, diğer tarafın zaten durumdan haberi olduğunu ve bu duruma bağlı riskleri dikkate aldığını ispatlayarak, ihbar yükümlülüğünün bulunmadığını savunabilir. Beklenmeyen halde veya aşırı ifa güçlüğünün varlığının söz konusu olduğu durumlarda işlem temelinin çökmesine bağlı olarak uyarlama talebinde bulunulabilmesi için borcun ifa edilmemiş olması gerekir. Çünkü borç sözleşmeye uygun olarak ifa edilebilecek durumda ise uyarlamaya gerek kalmaz. [20]
İnşaata başlamada gecikilmesi nedeniyle beklenmeyen hale maruz kalan ve ihbar yükümlülüğünü de yerine getirmeyen yükleniciye karşı, sözleşmeden dönülmesi mümkündür. [21]
Sözleşmede aşırı yaralanmanın söz konusu olduğu durumlarda da, sözleşmenin uyarlanması istenebilmelidir. Buna göre zarar gören, sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteme hakkına sahiptir. [22]
Netice itibarıyla mücbir sebep ile beklenmeyen haller arasında her zaman keskin bir ayrım söz konusu olmayabilir. Yukarıda değindiğimiz üzere uyarlamanın niteliği veya sözleşmenin feshinin gerekli olup olmadığı dürüstlük kuralına göre belirlenecektir.
KAYNAKÇA
BAYSAL, Başak. 2019. Sözleşmenin Uyarlanması. Ankara: On İki Levha Yayıncılık. 3. Baskı
BÜYÜKAY, Yusuf. 2014. Eser Sözleşmesi. Ankara: Yetkin Yayınları
ÇATIKKAŞ, Özgür. YENER, Mehmet. 2017 Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Boyutu ve Muhasebeleştirilmesi. Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi. C. 39. Sy. 1
DOĞAN, Gülmelehat. 2019. Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması. Çankaya Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk
DUMAN, İlker Hasan. 2018 Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Nasıl Düzenlenmelidir. Ankara: Seçkin Yayıncılık. 2. Baskı
DURAK, Yasemin. 2015. Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi. Kırıkkale Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Özel Sayı. C. 1.
EREN, Fikret. 2017. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: Yetkin Yayınları. 22. Baskı
ERMAN, Hasan. 2010. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi. 3. Baskı. İstanbul: Der Yayınları
ERTAŞ, Şeref. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hak ve Borçların Devri
HAVUTÇU, Ayşe. 2011. İfa Engelleri ve İfa Engellerine Bağlanan Hukuki Sonuçları. İstanbul: Seçkin Yayıncılık
KAPLAN, İbrahim. 2007. Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi. . 1. Baskı. Ankara: Yetkin Yayınları
KAPLAN, İ. 2012. Borçlar Hukuku Dersleri Genel Hükümler. . 6. Baskı. Ankara: Yetkin Yayınları
ÖZMEN, Saba Etem. KARAMAN, Tuba. 2013. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Konusunda Uygulama Hataları. İBD, C. 87, sy.1
TANDOĞAN, Haluk. 2008. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. İstanbul: Vedat Kitapçılık. 6. Baskı
TEKDEMİR, Faruk. 2018. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları. Kadir Has Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı Yüksek Lisans Tezi. İstanbul
TÜRE, Taner. 2020. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Kurulması. İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı Yüksek Lisans Tezi. İstanbul
SÜTÇÜ, Nezih. 2014. Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi. 1.C. Ankara: Seçkin Yayıncılık. 4. Baskı
YAVUZ, Cevdet. 2012. Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler. İstanbul: Seçkin Yayıncılık. 10. Baskı
Corpus Web Hukuk Mevzuat ve İçtihat Programı
Sinerji Yazılım Hukuk ve İçtihat Programı
[1] TANDOĞAN, H. 2008. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. İstanbul: Vedat Kitapçılık. 6. Baskı. s. 69
[2] YHGK. 09/06/1982 T. 1979/15-1613 E., 1982/565 K.: “Görülüyor ki, davalının edimi (borcu) eser sözleşmesinin (İstisna Akdinin); Davacının karşı edimi ise, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin belirli özelliklerini taşımaktadır. Böylece taraflar arasında, (arsa payı karşılığında kat (apartman) yapım) diye nitelendirilen çift tipli bir karma sözleşme ilişkisi kurulduğu açıktır.” (Corpus Web Hukuk Mevzuat ve İçtihat Programı, Erişim Tarihi: 07.12.2020)
[3] TÜRE, 15
[4] DURAK, Y. 2015. Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi. Kırıkkale Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Özel Sayı. C. 1. s. 212
[5] DURAK, 212
[6] YİBK, 25.01.1984 T. 1983/3 E., 1984/1 K.: “ İş görme sözleşmeleri arasında yer alan istisna sözleşmesi genel olarak «anî edimli» sözleşmeler gurubunda mütalâa edilmekte ise de, istisna sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinde; müteahhidin (emeğe ve masrafa dayanan) edim borcunun genellikle uzun bir zaman süreci içinde yayılmış olmasından dolayı ve edim borcunun bu özelliği yönünden, sürekli borç ilişkilerine özgü kuralların da gözetilmesi gerekir. Kanunda da, istisna sözleşmeleri düzenlenirken, sürekli borç ilişkilerine özgü kurallara yer verildiği görülmektedir. O halde, Hukuk Genel Kurulu kararında da açıkça belirtildiği gibi, inşaat sözleşmeleri “geçici – sürekli karmaşığı” bir özellik taşımaktadır. … Bu açıklamalar da göstermektedir ki, Medeni Kanunun 2/2. maddesindeki kuralla, Kanunun ve hakkın mutlaklığı kuralına istisna getirilmektedir. Ancak, bu kuralın taliliği (yani ikinciliği) de gözetilerek; öncelikle her meseleye ona ilişkin kanun hükümleri tatbik edilecek; uygulanan kanun hükümlerinin adalete aykırı sonuçlara neden olabildiği bazı istisnai durumlarda da, 2/2. maddedeki kural, haksızlığı tashih edici bir şekilde uygulanabilecektir. O halde, içtihadı birleştirmeye konu meselelerin çözümünde izlenecek yol şöyle olmalıdır: Şayet, olayın niteliği (müteahhidin yapının tamamladığı kısmının kapsamı) ve özelliği (uyuşmazlığın yalnızca BK m.106-108 uyarınca çözümlenmesini) gerektiriyorsa; sözleşmenin feshinin bu hükümlerde öngörülen hukuki sonuçları doğuracağı tabiidir. Artık bu durumlarda, inşaat sözleşmesinin müteahhidin edim borcu yönünden özelliği de sonucu etkilemez. Ancak, olayın niteliği ve özelliğinin (uyuşmazlığa 106-108. maddeler hükümlerinin uygulanmasının doğuracağı adalete aykırı sonuçlarının) haklı gösterdiği durumlarda; Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin feshinin (sürekli borç ilişkilerinde olduğu gibi) ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmelidir. Böyle bir çözümün sonucu olarak da, mütemerrit müteahhit; kısmi ifasının bedelini iş sahibinden ve iş sahibi de; müteahhidin kusuruna bağlı tüm zararlarını müteahhitten talep edebilecekler ve bu suretle tarafların yararları arasında karşılıklı bir denge kurulmuş olacaktır.” (Sinerji Yazılım Hukuk ve İçtihat Programı, Erişim Tarihi: 09.12.2020)
[7] KAPLAN, İ. 2007. Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi. . 1. Baskı. Ankara: Yetkin Yayınları. 95
[8] KAPLAN, İ. 2012. Borçlar Hukuku Dersleri Genel Hükümler. . 6. Baskı. Ankara: Yetkin Yayınları. s. 95
[9] DOĞAN, G. 2019. Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması. Çankaya Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk. s. 11
[10] HAVUTÇU, A. 2011. İfa Engelleri ve İfa Engellerine Bağlanan Hukuki Sonuçları. İstanbul: Seçkin Yayıncılık, s. 335.
[11] BAYSAL, B. 2019. Sözleşmenin Uyarlanması. Ankara: On İki Levha Yayıncılık. 3. Baskı. s. 135
[12] BAYSAL, s.218
[13] Y.15. HD. 14/06/2005 T. 2005/3590 E. 2005/3557 K.: “ Dava 15.11.2000 tarihli sözleşmenin güncel koşullara uyarlanması istemine ilişkindir. Yerel mahkemede görülen davanın yapılan yargılaması sonucunda davanın kısmen kabulü ile sözleşmede yer alan 745.500 ABD doları bedelin %20’lik bir indirimle 596.400 ABD doları miktar olarak uyarlanmasına karar verilmiş hüküm davalı tarafça temyiz olunmuştur. Kayseri İli Melikgazi İlçesi tapunun ada no 131 parsel no 1, ada no 132 parsel no 1 ve ada no 149 parsel no 1’de kayıtlı taşınmazlar davalı SS İdem Erciyes Toplu Konut Yapı kooperatifine aittir. Davacı kooperatif bu yerlere inşaat yapmayı üstlenmiş, yanlar arasında Kayseri Birinci Noterliğinde 22.5.1997 tarih 8351 sayılı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi düzenlenmiştir. Yine taraflarca haricen yapılan 15.11.2000 tarihli arsa satış sözleşmesi başlıklı sözleşmede ise açıkça ilk sözleşmenin bununla tecdit edildiği ve geçerlilik şartları oluşması halinde o sözleşmeyi feshedecek bir anlaşma olduğu ilk paragrafta yazılıdır. Buna göre “F” GEÇERLİLİK başlıklı bölümde bu yeni sözleşmenin davacı kooperatifçe bu tarihten itibaren 4 ay içinde genel kurul onayı verilince yürürlüğe gireceği aksi halde ilk noter sözleşmesi hükümlerinin geçerli olduğu ve bu sözleşmede atfı yapılmayan hususlarda eski sözleşme hükümlerinin geçerli olduğu açıkça yazılmıştır. Bunun dışında 320 adet konut yapılması ve bunun %25’i oranındaki 80 konutun arsa sahibine arsa bedeli olarak verilmesini öngören ilk sözleşme burada revize edilmiş ve yüklenici davacı kooperatife teslim edilen 3 adet parsel yerine bu kez sadece iki adet parsel üzerine 240 konut yapılması üçüncü parselin arsa sahibine iadesi 240 konutun yapılacağı arsanın ise kat karşılığı değil ve fakat toplam 240 konutun %25’ine karşılık gelen 60 adet konutun bedellerinin para olarak ödenmesi kararlaştırılmış ve 60 konut için davacı kooperatifin davalı kooperatife 745.500 USD ödemesi ve bu bedelin ödenmesinin şekilleri ile tapu devirlerinin ayrıntıları yazılmıştır. Buna göre bir konutun maliyet açısından büyüklüğü 119 m2 beher m2’nin maliyeti 71.000.000 TL. ve arsa karşılığı verilecek konut sayısı 60 adet ve sözleşme esnasındaki dolar kuru 680.000 TL. olarak karar altına alınmış ve sonuçta yapılan hesap ile arsa bedeli 745.500 USD olarak belirlenmiştir. Dava konusu somut olayda uyuşmazlık konusu olan husus tayin edilen bu bedelin günün koşullarına göre uyarlanmasının gerekli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde vefa) ilkesi esastır, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşme serbestliği ilkesi yanların birbirleri karşısında eşit hak sahibi olarak bulunmalarını gerektirir. Gerçekte de sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik doğruluk dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Sözleşmeler durumun değişmeyeceği şartlar altında yapılmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleri ile sınırlandırılmıştır. Sözleşmenin yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle, büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Değişen bu koşullar karşısında MK.nun 2. ve BK.nun 365/2 maddelerinden yararlanılarak sözleşme bedelinin yeniden düzenlenmesi imkânı hasıl olur. BK. 365. maddesi uyarınca yüklenici eseri kararlaştırılan bedele yapmak zorundadır. BK.nun 365/2. maddesince “evvelce tahmin olunamayan veya tahmin olunup da iki tarafça nazara alınmayan hâller işin yapılmasına mâni olur veya yapılmasını son derece işkâl ederse, hâkim haiz olduğu takdir hakkı dolayısıyla ya takarrur eden bedeli tezyit veya mukaveleyi feshedebilir”. Ancak somut olayda edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yönünden altüst olması, borcun ifasının güçleşmesi işlemin temelinden çökmesi söz konusu değildir. Satış bedelinin indirim suretiyle uyarlanması için gerekli yasal koşullar oluşmamıştır. Buna rağmen mahkemece davanın kısmen kabulü yönünde hüküm kurulması doğru olmamıştır.” (Sinerji Yazılım Hukuk ve İçtihat Programı, Erişim Tarihi: 11.12.2020)
[14] Y. 15. HD 26/02/1991 T. 1991/3888 E. 1991/945 K.: “Taraflar arasındaki uyuşmazlık inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Sözleşme 01/05/1984 tarihli olup imar planı değişikliği ve otopark zorunluluğu 30/11/1984 tarihindeki imar durumu değişikliği ile getirilmiştir. Sözleşmeden sonra yedi ay geçmesine rağmen davacı müteahhidin inşaat için gerekli işlemleri zamanında yapmaması ve böylece inşaatın imar değişikliğine sokulmasında kusur davacıya aittir. Sözleşeme tarihinde davalılarca her türlü yetkiye haiz vekaletname davacıya verilmiştir. Öte yandan otopark değişikliğinin 3011/1984 tarihinde gerçekleşmesine karşın davacı müteahhit 06/08/1986 tarihli ihtarname ile davalılardan yetki isteminde bulunmuştur. Bu durum dahi davacıya doğruluk kurallarına aykırı davranmıştır. Dosyadaki delillere göre, inşaatın yapılmamasında davalı arsa sahipleri değil, davacı yüklenici kusurludur. Arsa sahibi davalılar akdi fesihte davacı yüklenicinin temerrüdü sebebiyle haklıdırlar. Davacı müteahhit olup, mesleği gereği basiretli bir iş adamı gibi davranarak arsanın durumunu tapudan öğrenmesi, taşınmazı görmesi ve buna göre sözleşme yapması gerekirdi. Bu bakımdan endi kusurlu hareketli sebebiyle akdin feshine sebep olduğundan kar mahrumiyeti ve masraf talebi yerinde değildir.” (Corpus Web Hukuk Mevzuat ve İçtihat Programı, Erişim Tarihi: 07.12.2020)
[15] SÜTÇÜ, N. 2014. Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi. 1.C. Ankara: Seçkin Yayıncılık. 4. Baskı. s. 245
[16] BAYSAL, S.168
[17] Y. 11.HD. 03/06/197 T. 1997/2072 E. 1997/4215 K.: “Banka kayıtlarını inceleyen bilirkişiler, dava tarihinden önceye tekabül eden 10.3.1994 ve 10.4.1994 vadeli taksitlerin davacı tarafından ödenmediğini saptamış olup, davacı taraf bunun aksini iddia ve ispat etmemiştir. Davacı bu taksitlerle ilgili olarak ihtiyati tedbir kararı da aldırtmamış olduğuna göre davadan önce mütemmerrit olduğu sabittir. BK.nun 102.maddesi hükmü uyarınca temerrüde düşen borçlu, borcun uyarlanması yönünde bir istemde bulunamaz.” (Corpus Web Hukuk Mevzuat ve İçtihat Programı, Erişim Tarihi: 12.12.2020)
[18] Y. 15. HD. 08/03/2005 T. 2005/2004 E. 2005/4723 K.: “Davalı, davacı iş sahibini uyardığı konusunda dosyaya yazılı bir belge ibraz etmediği gibi bu konuda takı da bildirmemiştir. Davalı yükleniciye olduğunda göre BK’ nın 357. Md. uyarınca iş sahibi uyarma yükümlülüğü bulunmaktadır. Davalı davacıya uyardığı iddiasını kanıtlayamadığına göre sonuçlarına katlanmak zorundadır. Mahkemece işçilik kusuru bulunmadığı, kusurun malzemede olduğu, malzemenin de davacı tarafından temin edildiği gerekçesiyle davanın reddine kara verilmesi doğru olmamıştır.” (Sinerji Yazılım Hukuk ve İçtihat Programı, Erişim Tarihi: 11.12.2020)
[19] TANDOĞAN, s. 112
[20] Y. 15. HD. 22/02/2007 T. 2007/2006 E. 2007/180 K.: “Davacı yüklenici 11/11/2002 tarihli sözleşme ile üstlendiği halı saha yapımı işini sözleşmesi ile ilk projesine göre ve %29,7 keşif artışı ile yaparak bedelini de almıştır. Ancak halı sahanın üstünü kaplayan taşıyıcı sistem yıkılarak kullanılamaz hale gelmiştir. Yüklenici eseri teknik rapor doğrultusunda hazırladığı projeye göre yeniden inşa edip davalı iş sahibine teslim etmiştir. Davacı yüklenici BK. Md. 357/son maddesindeki genel ihbar mükellefiyetini getirmediğinden ve kendisi de eseri yeniden bedelsiz yapmayı kabul ettiğinden ilk projeye göre ve %29,7 keşif artışı ile yapılan imalatın ikinci kez yapılması nedeniyle bedel isteyemez ise de; sözleşmeye göre yapılan iş ve %30 keşif artışı dışında fazla bir imalat yapmış ve yapılan bu imalatlar yararlı ve kullanmaya elverişli ise yapılan fazla işli ilgili proje ve iş bedelini BK’ nın 413 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre iş sahibinden isteyebilir.” (Sinerji Yazılım Hukuk ve İçtihat Programı, Erişim Tarihi: 12.12.2020)
[21] SÜTÇÜ, s. 249
[22] Y. 15. HD. 25/12/2003 T. 2003/5978 E. 2003/6287 K.: “Az yukarda da açıklandığı üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin vazgeçilmez unsurlarından birisi de, arsa sahibinin karşı edimini teşkil eden arsa yada arsa payının yükleniciye temlikinin yüklenilmesi ve gerektiğinde de ona kayden intikalinin sağlanmasıdır. Yükleniciye verilecek arsa yahut arsa payı ve bu payla bağlantılı bağımsız bölümler ise, taraflarınca kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan “paylaşım” hükümlerine göre belirlenir. Sözleşmelerin paylaşım hükümlerinin mahkemece iptaline karar verilmiş olmasına göre; diğer hükümleri itibariyle yürürlükte olmasına karşın, paylaşıma yönelik olarak sözleşmelerde boşluk oluşacağı kuşkusuzdur. O halde, mahkemece karar verilirken, taraflar sözleşmelerde açık kalmış bu hukuksal sorunu, sözleşmelerin kurulduğu sırada düzenlemiş olsalardı doğru ve makul düşünen taraflar olarak paylaşımı nasıl kararlaştırmış olabileceklerinin tespitine önem verilmelidir. Bunun içinde, sözleşmelerin özellikleri, koşulları, tarafların karşılıklı çıkarları gibi tüm objektif ve subjektif hal ve şartlar tartışılıp değerlendirilmeli ve de mahkeme sözleşmelerdeki paylaşıma ilişkin boşluğu hak ve nesafet, doğruluk ve dürüstlük kuralları (TMK. md. 2 ve 4) ışığında kanun boşluğunda olduğu gibi, Türk Medeni Kanununun 1. maddesindeki yetkiye dayanarak yine bizzat kendisinin yaratıp taktir ettiği bir kuralla doldurmaya çalışmalıdır. Ancak, mahkemece verilecek buna ilişkin karar, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine de uygun olmalıdır.” (Corpus Web Hukuk Mevzuat ve İçtihat Programı, Erişim Tarihi: 12.12.2020)
2017 yılında Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi’ nden mezun olan Kisbet, aynı yıl Amerika Birleşik Devletleri’ ne İngilizce dil eğitimi için gitti. Yaklaşık altı aylık eğitimini tamamladıktan sonra 2017 yılında Aydın Hukuk Bürosu’nda avukatlık stajına başladı. Kentsel Dönüşüm Hukuku alanında yüksek lisans çalışmalarına başlayan Kisbet, 2022 yılında Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Özel Hukuk Tezli Yüksek Lisans bölümünden mezun oldu. Enerji Hukuku, İş Hukuku, Ticaret hukuku, Şirketler Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Kişisel Verileri Koruma Hukuku, Sağlık Hukuku, İcra ve İflas Hukuku, Ceza Hukuku alanlarındaki çalışmalarına Aydın Hukuk Bürosu çatısı altında devam etmektedir.